高齢者を襲う「自宅は相続したけど、生活費がない」問題に注意！
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/10/21 16:29 　/　投稿日付：2023/10/21 16:29

高齢者を襲う「自宅は相続したけど、生活費がない」問題に注意！

高齢者を襲う「自宅は相続したけど、生活費がない」問題に注意！ | ぶっちゃけ相続【増補改訂版】 | ダイヤモンド・オンライン (diamond.jp)

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相続財産が全て現金であれば分けるのはさぞかし簡単でしょう。
不動産は一緒に住んでる家族で相続するなら共有もアリかもしれませんが…
離れて暮らす兄弟でどちらか一方しか住まない場合に共有はナシじゃないでしょうか？
だから基本的には相続財産は分けやすいように現金化しておいてあげる方が揉め事になり難くなります。
また、誰も住まない使わない不動産であれば共有で相続してから売却してお金を分ける方法もアリだと思います。

ところが、相続人のうちだれかが相続不動産に住んでいた場合は話が変わってきます。
『家は住んでるからもらうので、ほか財産はそちらに譲ります』
と言わざるを得ないような相続になりかねません。

その結果、
『家はあるけど金はない』
と言ったハウスリッチ・キャッシュプア状態になってしまいます。
持家だけど老後の資金の貯えが心もとない人は少なくないと思います。

そんなときの解決方法としてはリバースモーゲージが上げられます。
自宅を担保にお金を借りるものの元金返済の必要は無く、お金を借りている人が亡くなった時に自宅を売却してローンを清算します。

あくまでも『清算』なので借金返済のために家を取られるわけではありません。
『家を売却してお金を作って借金を返してください。残ったお金はご自由にどうぞ！』と言うことです。
実際にリバースモーゲージは担保評価をかなり厳しめに見ており、一般的には土地の評価額の50％を上限にしているケースが多いようです。

たとえば、名古屋市内にある査定額3000万円の古い一戸建てでも土地の評価額が1800万円だとしたらリバースモーゲージでかりられる上限は土地評価額半分の900万円になります。
上限いっぱいの900万円を借りていたとしても3000万円で売却すればローン返済しても十分お金は残ることになります。
リバースモーゲージでは借り過ぎができない仕組みを作って家が売れればローン完済できるし少なからずお金が残るようになっています。




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住宅ローン、金利が下がるならネット銀行などに借り換えるべき？
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/10/14 14:32 　/　投稿日付：2023/10/14 14:32

住宅ローン、金利が下がるならネット銀行などに借り換えるべき？

住宅ローン、金利が下がるならネット銀行などに借り換えるべき？ – MONEY PLUS (moneyforward.com)

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住宅ローンの借り替えは基本的に以下の3点がポイントになると言われます。
・金利差が1％以上安くなる
・残債が1000万円以上ある
・残期間が10年以上ある

とは言え変動金利の住宅ローンが1％を下回るようになってもうずいぶん経ちます。
なのでネット銀行の金利が低いからと言って借り換えをして劇的に月々の返済額が減ることはありません。
借り換えをする際には事務手数料や登記費用もかかるため月々の返済額が多少下がったとしても総額で見ると必ずしも得をするとは言い切れない可能性があります。

ただ、返済額を減らすばかりが借り換えではありません。
追加で借りるための借り替えと言うことも利用価値はあると思います。

たとえば、リフォームなどする場合にリフォーム費用を組み込んで借り換えをすると言う方法もあります。
新築で住み始めた家も10～15年くらい経過すると手直しが必要な部分も出てくるのではないでしょうか？
給湯器やコンロなど設備の交換などはわざわざ借り替える必要は無いと思います。

しかし、外壁塗装や太陽光設備のリフォームなど百万単位で費用が掛かるリフォームなどであれば住宅ローンの借り換えで組込んでしまった方が家計にかかる負担を軽減することができます。

太陽光設備のリフォームなどはリフォーム業者が信販系の太陽光設備ローンを勧めるケースが多いですが売電収入をローン返済に充てて±0になるケースがほとんどではないでしょうか？
オール電化にしたり蓄電池をつけようものなら電気代がほぼ自宅の屋根でまかなえるようになるかもしれませんが…
売電収入だけではローンの支払いをカバーできないので住宅ローンとは別に毎月太陽光設備ローンの返済にお金を払わなければなりません。
ところが住宅ローンの借り換えに組込んだら毎月の返済は一本化できます。
月々の支出を抑えられることを考えれば住宅ローンの借り換えで一本化するのは最適な方法だと考えられます。

上記ではわかりやすい例として太陽光設備を上げましたが…
築後10～15年くらい経過したらそろそろ外壁や屋根の塗替えも必要になると思います。
その際に百万単位で出費が発生するのに預貯金を吐き出すよりも低金利で借り換えできるのであれば借り換えで費用を捻出すると言う方法も住まいのキャッシュフローの回し方としては賢い手段ではないでしょうか？





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マンションで静かに進む｢ステルス値上げ｣の現実 人手不足の建築業界に迫る｢2024年問題｣とは？
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/10/10 14:33 　/　投稿日付：2023/10/10 14:33

マンションで静かに進む｢ステルス値上げ｣の現実
人手不足の建築業界に迫る｢2024年問題｣とは？

マンションで静かに進む｢ステルス値上げ｣の現実 人手不足の建築業界に迫る｢2024年問題｣とは？ | 街･住まい | 東洋経済オンライン (toyokeizai.net)

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価格はそのまま
だけど量が以前よりも減ってる
そんな状態の商品を「ステルス値上げ」と俗に言いますが…

不動産業界ではとっくの昔にステルス値上げしてたんじゃないかと思います。
ここ数年で分譲されるマンションの専有面積がどんどん小型化しているのは高騰する建築費を回収して利益を確保できるだけの販売戸数を確保するために1戸あたりの専有面積が小さくなっている結果です。

『DINKSや単身世帯に需要が高い』なんてそれっぽい理由で販売コンセプトを打ち立てているかもしれませんが…
本質的には戸数を膨らますために部屋をちいさくしてるだけのことです。

ただ、この傾向はマンションよりもむしろ戸建に顕著なのではないかと思います。

自分が記憶する限りではリーマンショックの頃に低価格の買いやすい価格帯を維持するためにと言うコンセプトで建売のサイズが小型化＆仕様が簡素化されていました。

その後、土地相場や建築コストの上昇に対して買いやすい価格を維持して分譲できる方法として狭小地での分譲住宅がシェアを広げていきました。
最近では狭小地に小さな家を建てて売る分譲住宅が名古屋市内を席巻するようになりました。

マンションも戸建も分譲住宅は時代背景を映す鏡と言えるかもしれません。
逆に、今の分譲住宅ではサイズ的に物足りない人にとって中古物件も選択肢として重要な立ち位置にあると言えます。




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築30年のマンションに住んでいます。リノベーションすれば高値で売却できますか？
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/10/10 13:57 　/　投稿日付：2023/10/10 13:57

築30年のマンションに住んでいます。リノベーションすれば高値で売却できますか？

築30年のマンションに住んでいます。リノベーションすれば高値で売却できますか？ | ファイナンシャルフィールド (financial-field.com)

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戸建やマンションを売却する際に
『リフォームして売った方がいいですか？』
と聞かれることがたまにあります。

しかしながらリフォームせずにそのままの状態で売却することがほとんどです。

理由として最も挙げられるのは
『リフォームしたからと言って必ずしもリフォームした以上に高く売れると言う保証はない』
と言うことではないでしょうか？

たとえば相場が2000万円の中古マンションに対し500万円かけて内装フルリフォームした場合

１＞『売れた値段が2500万円でした』
　だったとしたらやる意味ありました？ってなると思います。

２＞『売れた値段が2450万円でした』
　だったとしたら相場よりは確かに高く売れてますけど…
　リフォーム代負担しただけ売主が損した形になります。

３＞『売れた値段が2600万円でした』
　だとしたら相場より高く売れて…
　さらにリフォームコストかけた原価以上で高く売れているので100万円儲けたことになります。

3＞のパターンで売れなければリフォームして売る意味ないです。
でも必ずしもかけたリフォームコスト以上に高う売れると言う保証はないのでリスクを負わずにそのままで売る流れになるのが多いのです。

また、リフォームしたうえで相場より高値で売り出す物件は成約に至るまでの期間が長期化する傾向にあります。
近頃は不動産業者が買取ってリノベーションして販売する物件が相場よりも高値で売り出されるものの売れるまでに半年以上～1年以上もかかることがざらにあります。
高く売るためにリフォームで先行投資して売れるまでに1年以上もかかるような事態になっては個人の売主さんにとっては気が気じゃない状態が続くのではないでしょうか？

つまり高く売ろうと思ってリフォームする先行投資にはリスクを伴うのでお勧めしませんと言うのが正直なところだと思います。

なお、センチュリー21本部の新しいサービスで…
買取った不動産をリフォーム・リノベーションした際に目標より高く売れた場合の利益を一部還元するサービスはじめました。



スムーズな売却に付加価値をつけたサービスになりますので活用シーンも多岐にわたるのではないかと思います。
興味がありましたらお気軽にお問合せください。






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Q. 「住宅ローン金利が上がって破産者が相次ぐ」と聞きました。対策はありますか？
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/10/09 09:20 　/　投稿日付：2023/10/09 09:20

Q. 「住宅ローン金利が上がって破産者が相次ぐ」と聞きました。対策はありますか？

Q. 「住宅ローン金利が上がって破産者が相次ぐ」と聞きました。対策はありますか？ [住宅ローンの借入] All About

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変動金利の場合は
★5年ルール
★125％ルール
上記2点の縛りがあるため金利上昇にともなって急激に月々の返済額が上がると言うことはありません。

返済額は5年毎の見直しなので5年目の節目が来ない限りは毎月の返済額は変わりがありません。
5年間毎月一定の返済額の中に占める<利息>と<元金>の割合が金利の変化によって変動します。
金利が上がると利息の割合が増えるので本来支払うはずだった元金返済が不足して5年毎の返済額見直し時に不足分を補うべく次の5年間の月々返済額が上がると言った仕組みです。
また、その際の上り幅も急激に上がると破綻をきたす恐れがあるため元の返済額の125％を上限とすることになっています。
例）月々返済額8.5万円 → 125％up ⇒ 10.625万円

上記のような形で金利が上がったからと言って直に影響が出るものでもありません。
むしろ破産に至る原因としては『収入の減少』または『支出の増加』このどちらかになります。
仕事の不調などにより収入が減少しても住宅ローンなどの月額固定費は変わらないため支出に対しての負担割合が重くなります。
また、収入は変わらないままに支出が増えると住宅ローンの負担割合は大きく無いものの…
全体の支出に対してキャッシュが足りないと住宅ローンなど固定費の支払いに支障をきたして破産に至る恐れがあります。

根本的な解決は
１）収入を増やす
２）支出を見直す
この2点に尽きると思います。

転職して給料アップを狙ったり、可処分所得を確保するために副業やパートをしたりで収入を増やす方法として考えられます。
また、根本的に無駄遣いをしないようにして支出を抑えたり、保険や水道光熱費・通信費などの契約内容を見直して固定費を下げる努力をすることが支出の見直しになります。

絶対にやってはいけないのは足りないキャッシュを借入で補填することではないでしょうか？
一次的にはお金を確保できますが毎月の返済は固定費を膨らませることになるため問題を先送りするだけではなく事態をますます悪化させることにもなりかねません。

借入で不足を補うほどの事態になる前に収入または支出の見直しに取り掛かることが重要です。




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マンションより割安｢戸建て｣資産性を保つ買い方 　買いやすくなった今､独自に分析して見えてきた実態
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/10/07 14:31 　/　投稿日付：2023/10/07 14:31

マンションより割安｢戸建て｣資産性を保つ買い方
買いやすくなった今､独自に分析して見えてきた実態

マンションより割安｢戸建て｣資産性を保つ買い方 買いやすくなった今､独自に分析して見えてきた実態 | 賢く儲ける！マイホーム投資のすすめ | 東洋経済オンライン (toyokeizai.net)

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不動産価格の上昇がニュースになる際に
地価よりも目立つのが…
マンション価格の高騰ではないでしょうか！？

とは言えわかりやすいほど価格が上がりまくっているのは首都圏含めた一部地域の話に過ぎません。
そんなマンション価格が高騰しているエリアだとマンションよりも戸建(建売)の方が割安に買える物件だと認知されている様です。

弊社が主とする商圏の中でも東山線沿線など転勤族の多いエリアではマンション志向のお客様も多く
弊社顧客台帳の登録顧客に電話営業をかけている時などに
希望種別がマンションで登録されているお客様からはこんな意見を聞くことがあります。

『マンションの方が資産価値が下がり難いよね』
『マンションは価値が上がってるから資産価値が高いよね』
『3LDKマンションなら流通性が高いから、また転勤になってもすぐ売れるよね』
だから戸建は考えてません！って言うような意見を聞くことが多くなりました。

以前はマンションを希望するお客様の考えとしては
『戸建はメンテナンスが自己負担で多大な費用が掛かるから嫌だ』
『一軒家だとセキュリティが心配』
などと言う理由からマンションを希望されている人が多かったです。
そう考えると資産価値の部分にフォーカスしてマンションを選ぶ人が増えている様です。

とは言え、新築でどんどんマンションを建てられるような場所もほとんど無いためマンション探しをしている人は必然的に中古も視野に入れる必要が出てきます。
新築しか見ていない人は場所を問わず新築マンションを片っ端から見て家探しする用ですが…
エリア重視で物件探しする場合は新築に限定していてはマンションの選択肢はほぼないに等しい状況です。
結果的に中古マンションも需要が上っていることには間違いないため
今のご時世としてはやはり売り時と言えると思います。




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不動産ポータル各社が「省エネ性能表示」促進へ
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　投稿日付：2023/10/05 17:29

不動産ポータル各社が「省エネ性能表示」促進へ

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来年4月より
★スーモ
★ホームズ
★アットホーム
などの不動産サイトで省エネ性能表示が始まります。


これは建築物省エネ法に基づく販売・賃貸時の省エネ性能表示制度の一環となっております。

2024年4月以降は中古戸建であっても省エネ性能ラベルを発行して広告に表示
問合せがあった場合にもこのラベルを添えて物件資料を提示することが求められます。


詳細については国土交通省の特設ページで見ることができます。

専門の検査機関に依頼して省エネ性能を検査してもらう方法がありますが…
国土交通省が指定する性能基準(WEBプログラム)から自己評価ラベルを発行する方法もあります。

なお、2024年3月以前に建築確認を取得した住宅については省エネ性能表示は任意となりますので現状の建物は必ずしもこの省エネ性能ラベルを取得しなければならないと言うものではありません。
しかし、取得できるものであれば取得して積極的に活用していった方が競合する他の中古戸建よりも目立つ表示ができるようになります。

また、将来的には性能表示している中古物件の割合が増えると性能表示のない中古物件が売り難くなる可能性もあります。
建物は築年数が進むほど価格が下がる傾向にありますが、制度の変更によって相対的に下がる価値もあるのでこういった情報には気を配っておいた方が良いと思います。





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不動産会社の「許せない手口」の実態…お金に困った高齢者への殺し文句に要注意
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/09/03 17:55 　/　投稿日付：2023/09/03 17:55

不動産会社の「許せない手口」の実態…お金に困った高齢者への殺し文句に要注意

不動産会社の「許せない手口」の実態…お金に困った高齢者への殺し文句に要注意 (msn.com)

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リースバック契約の

　　トラブルにご注意ください。

リースバックは自宅を売却しても家賃を払うことでそのまま自宅に住み続けられる不動産取引のことを言います。
その特性として売買代金と家賃が連動します。

高く買取ってもらうと
→家賃が高くなる

家賃を安く設定するには
→買取価格が安くなる

問題は『家賃設定を安くするために相場よりも大幅な安値での取引が横行している』と言うことではないでしょうか？
家はあるけど現金を持っていないと言う場合に目先のまとまったお金に釣られて安価に自宅を売却してしまう人が少なくありません。

近頃はいろんな不動産会社がリースバックをやる様になりましたが『うまく話がまとまれば相場よりも安く不動産を買える』と言うのが参入の理由になっています。
中にはニュース記事にある様に半ば騙すような形で安買いをする事案もあるようです。

弊社ではお客様がリースバックを検討するにあたってはまずリースバックの仕組みを細かく説明する個別相談会を実施しております。
また、原則として相場観を把握するための机上査定書も事前に用意させていただきます。

リースバックの取引は不動産の売買契約をしますので自宅の所有権を失うこととなります。
お客様が後悔することの無いようにきちんとした説明を心がけておりますので興味がありましたらリースバックの個別相談会をご利用ください。



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住宅ローン｢残価設定型｣がじわり広がる理由 銀行やハウスメーカーのビジネスも変わる？
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/08/31 17:21 　/　投稿日付：2023/08/31 17:21

住宅ローン｢残価設定型｣がじわり広がる理由 銀行やハウスメーカーのビジネスも変わる？

住宅ローン｢残価設定型｣がじわり広がる理由 銀行やハウスメーカーのビジネスも変わる？ (msn.com)

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残価設定型住宅ローンが登場したことで、自宅の売却について新たな視点が生まれています。
この新しいローン制度を活用することで、月々の支払いが軽くなり、ローンを組みやすくなるというメリットがあります。
この制度の特徴や利点が不動産売買市場にどのような影響を及ぼすかにについて考えてみましょう。

■住宅も自家用車のように『残価設定型ローン』が登場

長らく自動車購入において使われてきた「残価設定型ローン」が、住宅の購入にも導入されました。
これは、住宅購入時のローン返済の一部を後回しにし、最終的な残債額（残価）を一括で支払うというものです。
この仕組みにより、月々の支払い額が軽減され、住宅ローンの組みやすさが向上します。

■月々の支払いが軽くなるのでローンが組みやすくなる

通常の住宅ローンでは、毎月一定額の返済が必要ですが、残価設定型ローンでは最初の数年間は月々の返済額が軽減されます。
これにより、初期段階での生活負担を軽減しながら、住宅購入を実現することができます。
結果として、多くの人々が住宅ローンを組みやすくなるでしょう。

■残価設定月は住宅価値がローン残高を上回る20～30年が目途になる

残価設定型ローンにおいて、最終的な残価支払いが発生するのは、住宅の価値がローン残高を上回る時です。
これには一般的に20年から30年程度の目途が設けられています。
つまり、住宅の価値がしっかりと維持される限り、購入者は安心してローンを組むことができます。

■住宅購入者の視点から見た残価設定型ローンの利点

現在では、住宅の流通を促進するために、国交省も残価設定型住宅ローンに前向きな姿勢を示しています。
特に、住宅の購入を検討する際に、将来的に住み替えや売却を念頭に入れている人々が増えています。
このような購入者にとって、残価設定型ローンは将来の柔軟な選択肢を提供し、購入のハードルを下げる一因となっています。

■長期優良住宅認定が重要

ただし、この制度を利用する上で重要なのは、住宅の価値が長期にわたって維持されることです。
現状では、長期優良住宅認定を受けた住宅に対してのみ、残価設定型ローンが適用されています。
つまり、将来的にこの制度のシェアが増える場合、住宅の品質や価値の維持がますます重要になると言えるでしょう。

■将来の展望と売却への影響

今後、消費者が求める住宅性能はますます向上し、それに応じた制度やサービスが拡充される可能性があります。
この動向により、古い住宅ほど売り難くなる可能性があります。
将来的には、住宅の性能向上や価値の維持が、売却の際に大きな影響を与えることが考えられます。

まとめ

残価設定型住宅ローンの登場により、自宅の売却においても新たな選択肢が広がりました。
月々の支払い軽減や将来の柔軟性、住宅性能の向上といった要因が、自宅売却を前向きに検討する理由となります。
ただし、この制度を利用するには住宅の品質と価値の維持が不可欠であり、将来的には古い住宅の売却が難しくなる可能性も考慮すべきです。
自宅の売却に際しては、今後の住宅市場の動向をしっかりと把握し、適切な時期を見定めることが重要です。

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【2023年4～6月期 中古一戸建て 愛知・札仙広福版】LIFULL HOME'Sマーケットレポート
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ 　/　更新日付：2023/08/21 14:38 　/　投稿日付：2023/08/21 14:38

【2023年4～6月期 中古一戸建て 愛知・札仙広福版】LIFULL HOME'Sマーケットレポート

【2023年4～6月期 中古一戸建て 愛知・札仙広福版】LIFULL HOME’Sマーケットレポート | 住まいの本当と今を伝える情報サイト【LIFULL HOME'S PRESS】 (homes.co.jp)

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定期的にLIFULL HOME'Sが発表しているマーケットレポート
今年の春の分が公開されました。

販売中としてLIFULL HOME'Sに登録された物件の平均価格は上昇しているものの
LIFULL HOME'Sから問い合わせや資料請求があった物件の平均価格は低下しています。

と言うことは…？

『売手は少しでも高く売りたいのでチャレンジ価格で高値売出し！』
でも
『買手はネットで物件検索して問合せする際の想定予算が下がっている！』
このような状況が想定されます。

チャレンジ価格でも問い合わせが来ないことには商談のテーブルにも上がってこないのでいつまでたっても売れる兆しは見えてきません。
手っ取り早いテコ入れとしては価格の見直し(値下)が想定されますが…
そもそもチャレンジ価格でも問い合わせが取れるような仕掛けにコダワリが必要な筈です。

どんな仕掛けで客を呼び込み
何をセールストークにして購入客に買うと言わせるか！？
そのためのヒントは現場の状況確認で見えてきます。

周辺相場と照らし合わせるといくらぐらいか把握するのが机上査定ですが
現場の状況を確認して作戦を立てることを考えると訪問査定でどれだけ物件の観察をするかが重要です。




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