なぜ富裕層は現金を不動産に変えるのか――相続税評価額が下がる仕組みを税理士が解説

「不動産は売ると損？」富裕層の相続対策ニュースから考える、“売る前に知っておきたい話”

「富裕層はなぜ現金を不動産に変えるのか？」

そんなテーマのニュースが話題になっていました。

記事では、富裕層が現金を不動産へ組み替えることで、相続税評価額を下げる仕組みについて税理士が解説しています。
確かに、不動産は現金より相続税評価額が低くなるケースが多く、相続対策として昔から活用されてきました。

ただ、この話を聞いて、

「じゃあ一般の人も不動産を買ったほうがいいのか？」

というと、必ずしもそうではありません。

むしろ一般家庭で現実的に起こりやすいのは、“逆の悩み”です。

「不動産を売っても大丈夫ですか？」

実際の売却相談では、

• 「今売ったら相続税が増えませんか？」
• 「親が亡くなる前に現金化していいの？」
• 「不動産のままのほうが相続に有利？」
• 「売った結果、相続税が発生することはある？」

といった相談を受けることがあります。

これは非常に重要な視点です。

なぜなら、一般的に名古屋市など都市部やその近郊では、

「不動産の相続税評価額 ＜ 実際に売れる価格」

となるケースが多いからです。

つまり、不動産を売却して現金化すると、相続財産の評価額が上がる可能性があります。

不動産は「売ると相続財産が増える」ことがある

例えば、

実際には3,000万円で売れる不動産でも、相続税評価額は2,000万円台というケースは珍しくありません。

この状態で不動産を保有していれば、相続税計算上は比較的低い評価で扱われます。

しかし売却して現金化すると、そのまま3,000万円の現金になります。

すると、

「不動産のままなら基礎控除内だったのに、売却後は基礎控除を超えて相続税対象になった」

というケースも理論上あり得ます。

そのため、

「空家だからとりあえず売る」
「使っていないから現金化する」

だけで判断してしまうと、思わぬ影響が出る可能性もあります。

一方で、「先に売ったほうが合理的」なケースもある

もちろん逆に、

「相続前に売却したほうが良い」

ケースもあります。

例えば、

• 相続人同士で分けにくい不動産
• 維持管理が負担になっている空家
• 老後資金に不安がある
• 今後さらに建物劣化が進みそう
• 相続後に揉めそう
• 空家控除の適用が難しい

などです。

特に最近は、

• 修繕費高騰
• 固定資産税負担
• 空家問題
• 相続登記義務化

などもあり、

「とりあえず持っておけば安心」

とは言いにくい時代になっています。

また、相続空家の3,000万円特別控除との兼ね合いも重要です。

条件を満たせば大きな節税効果がありますが、

• 建物要件
• 相続開始日
• 耐震基準
• 譲渡期限

など細かな条件もあるため、

「先に売るべきか」
「相続後に売るべきか」

はケースによって判断が分かれます。

「売ったほうがいいです」と急がせない理由

不動産会社によっては、

「売却相談＝すぐ売る話」

になりがちです。

もちろん、不動産会社なので売買仲介が仕事です。

ただ、相続や資産整理の相談は、本来もっと慎重に考えるべきケースも多いと思っています。

弊社は名古屋市・天白区エリアを中心に地域密着で営業しており、転勤のない営業体制です。

そのため、

「今すぐ売ってもらわないと困る」

という発想ではなく、

• 今売るべきか
• 相続後に売るべきか
• 持ち続けるべきか
• 現金化したほうが良いのか
• 相続税への影響はどうか

を含めて、公正に整理しながらご相談いただけることが強みだと考えています。

「不動産をどう残すか」を考える時代

昔は、

「不動産は持っていれば安心」

という考え方が一般的でした。

しかし現在は、

• 立地差
• 人口減少
• 空家増加
• 維持費上昇

によって、

「持つこと」そのものが目的になってしまうと、かえって負担になるケースもあります。

一方で、

相続評価を踏まえると、
「売らないほうが有利」

なケースも確かに存在します。

だからこそ重要なのは、

「とりあえず売る」
「とりあえず持つ」

ではなく、

“その不動産をどう整理するのが家族にとって合理的か”

を考えることです。

名古屋市の不動産売却・相続相談ならお気軽にご相談ください

• 相続前に売ってよいのか
• 相続後のほうが有利なのか
• 空家控除が使えるのか
• 現金化しても相続税は大丈夫か
• 実家をどう整理するべきか

など、

不動産売却だけでなく、相続全体を踏まえてご相談いただく方が増えています。

名古屋市・天白区・名東区・緑区・昭和区・瑞穂区・日進市・東郷町周辺で、
相続不動産や空家の整理にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

名古屋市天白区原4丁目201 センチュリー21興和不動産までお問い合わせください。

【住宅ローン】年代別の「平均残高」はどのくらい？「子ども・子育て支援金」の開始で給与の手取り額に変化は？

【名古屋市 不動産 売却】住宅ローンは減らないのに手取りは減る時代へ。“完済前に売る”という新しい選択

はじめに｜「完済まで住み続ける」は当たり前ではなくなった

これまでマイホームは

・一度買ったら長く住む
・住宅ローンは最後まで払い切る

という前提で考えられてきました。

しかし最近は、その考え方自体が変わり始めています。

結論から言うと

「完済まで持ち続ける」よりも「途中で売却して住み替える」選択をする人が増えている

というのが、現場での実感です。

住宅ローンは思ったより残り続ける

まず前提として押さえておきたいのが

住宅ローンは想像以上に長く残るという点です。

・40代でも1,000万円以上残るケースは珍しくない
・60代でも数百万円の残債があるケースも多い

つまり

「いずれ軽くなる」という前提が崩れている

さらに手取りは確実に減っていく

一方で、家計側には逆風があります。

・社会保険料の上昇
・税負担の増加
・子ども・子育て支援金の導入

これにより

可処分所得は徐々に減少

つまり何が起きるか

ここが重要です。

・ローンは残る
・手取りは減る
・支出は増える（教育・修繕）

結果として

時間が経つほど家計が厳しくなる構造

変わり始めた行動｜「途中で売る」という選択

こうした背景から、最近増えているのが

ライフステージに合わせた住み替え売却です。

よくあるパターン①｜高齢夫婦の住み替え

日進市や東郷町などで多いのがこのケースです。

・子育てのために広い家を購入
・子どもが独立し夫婦二人暮らしに
・広さを持て余す

そこで

・利便性の良いエリアへ住み替え
・コンパクトな住まいへ移行

よくあるパターン②｜50代・60代の見直し

・子育てが一段落
・教育費のピークが終了
・老後資金を意識

このタイミングで

「このままローンを払い続ける必要があるのか？」

と考える方が増えています。

ここが重要｜ローンが残っていても売却はできる

多くの方が誤解していますが

住宅ローンが残っていても売却は可能です

■成立する条件

ポイントはシンプルです。

売却価格 ＞ ローン残高

この状態であれば

・売却代金でローンを一括返済
・残りが手元資金になる

■つまり何が起きるか

・ローンが消える
・現金が残る
・支出構造が改善する

「家賃がもったいない」は本当に正しかったのか

多くの方が

「家賃がもったいないから持ち家を買う」

という理由で購入しています。

しかし視点を変えると

売却時にお金が残れば、それは資産形成として成功

です。

■資産としての考え方

・ローン返済で資産を積み上げる
・売却時に現金化する

→
「住みながら資産形成していた」状態

今の市場で起きている変化

ここでさらに重要なのが市場環境です。

現在は

・供給不足
・建築コスト上昇
・業者の仕入れ慎重化

といった状況により

「売れるかどうか」がより重要な市場になっています。

売却のタイミングを間違えるとどうなるか

・売れない期間が長期化
・築年数が進む
・価格競争に巻き込まれる

つまり

「売れるうちに動く」ことがより重要

今やるべきことは一つ

ここまで読んでいただいた方にお伝えしたいのはシンプルです。

売るかどうかは今決める必要はありません。

ただし

現状を把握していないのはリスク

なぜ査定が重要なのか

査定をすることで

・今いくらで売れるのか
・ローンを完済できるのか
・手元にいくら残るのか

が明確になります。

まとめ｜「完済前に売る」は合理的な選択

これからの不動産は

・持ち続けるか
・途中で売るか

を柔軟に判断する時代です。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

名古屋市天白区原4丁目201 センチュリー21興和不動産までお問い合わせください。

住宅供給が限られている状況では、不動産価格は「上がりやすい」と約67%が回答

【名古屋市 不動産 売却】供給不足でも価格は上がらない？“売れない市場”に変わりつつある今、売却タイミングの考え方

はじめに｜「供給不足＝値上がり」は本当か？

最近、不動産に関するニュースでよく見かけるのが

「住宅供給が限られると価格は上がりやすい」

という話です。

実際に調査でも、約67%の人がそのように考えているとされています。

一見すると納得感のある話ですが、
現場レベルで見ると、少し違う動きが出始めています。

結論から言うと

供給不足＝価格上昇とは限らず、むしろ“売れにくくなる市場”に変わりつつある

というのが実態です。

なぜ今、供給不足が起きているのか？

現在の不動産市場では、供給を制限する要因が複数重なっています。

■供給が減る主な要因

・建築資材の高騰
・ナフサ不足による資材供給の不安定化
・人手不足（職人不足）
・建築コストの上昇

これにより

「建てたくても建てられない」状態が起きています。

見落とされている変化｜業者の動きが変わった

ここが今回最も重要なポイントです。

従来、不動産会社（分譲業者や買取再販業者）は

・在庫は早く売る
・売れなければ値下げする
・資金回収を優先する

という動きが基本でした。

しかし現在は状況が変わっています。

■今の業者の判断基準

・次の現場が仕込めない
・仕入れても工事ができない
・工事してもコストが合わない

その結果

「無理に売らない」という判断に変わっている

在庫処分しない市場の誕生

この変化により、今の市場では次のようなことが起きています。

■現在の市場の特徴

・値下げが起きにくい
・在庫を急いで処分しない
・利益確保を優先する

つまり

「売れなくても下げない」市場になりつつある

さらに影響が大きいのが“仕入れの変化”

業者の行動変化は、売却市場にも直結します。

■今の仕入れ状況

・仕入れ自体が減少
・優良物件・割安物件に限定
・リスクのある物件は買わない

これにより

業者買取の価格は上がらず、むしろ抑制される傾向

「相場を押し上げる力」が弱くなっている

通常、相場を押し上げるのは

・積極的に買う業者
・高値で仕入れる買取業者

です。

しかし今は

・高く買わない
・厳選してしか買わない

という状態のため

相場を引き上げる力が弱くなっている

その結果｜価格は上がらず、売れにくくなる

ここが重要な結論です。

供給不足にも関わらず、市場はこうなります。

■現在起きていること

・価格は上がらない
・しかし大きく下がりもしない
・ただし売れにくくなる

つまり

「売れない高値市場」

売主にとって一番リスクが高い状態

この市場で最も損をするのはどんな人か。

それは

**「まだ上がると思って様子見する人」**です。

■起きるリスク

・売れないまま時間が経過
・築年数が進む
・競合が増える
・条件が悪化する

そして最終的に

「もっと早く動けばよかった」という状態になる

名古屋市でも同様の傾向は起きている

名古屋市でも

・建築コストの上昇
・中古住宅需要の変化
・業者の慎重姿勢

が見られます。

つまり

全国的な傾向がローカルにも波及している

今は「価格を見る市場」ではなく「売れるかを見る市場」

ここが今回の記事の核心です。

これまでの売却判断は

・いくらで売れるか

でした。

しかしこれからは

「その価格で売れるかどうか」

がより重要になります。

売却を考えるなら今やるべきこと

ここまで読んでいただいた方にお伝えしたいのは一つです。

売るかどうかは今決めなくていい

ただし

現状を把握しないのはリスクです。

なぜ査定が重要なのか？

査定を行うことで

・現在の市場価格
・売却可能な価格帯
・ローン残債とのバランス

が明確になります。

つまり

「売れる現実ライン」が見える

まとめ｜供給不足はチャンスではなく“分岐点”

今回のニュースから読み取るべきは

・供給不足は起きている
・しかし価格が上がるとは限らない
・むしろ流動性が低下している

という事実です。

これを踏まえると

今は“様子を見る局面”ではなく“判断する局面”

最後に｜売却は「選べるうち」が一番有利

不動産売却は

・困ってからでは遅い
・選択肢があるうちが有利

です。

まずは

今の価格と市場の現実を知ること

ここからすべてが始まります。

無料査定のご案内

名古屋市で不動産の売却をご検討の方は、
まずは無料査定をご利用ください。

・売却するか未定でも問題ありません
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市場が変化している今だからこそ、
正しい情報をもとに判断することが重要です。

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会社員「年収400万円」がマイホームを購入！ でも“住宅ローン控除”が終わると、住民税が「6万円」も増える!? 11年目から“手取りが減る理由”と家計の注意点

【名古屋市 不動産 売却】住宅ローン控除が終わると“年10万円の負担増”？知らないと危険な「11年目問題」と売却判断の新常識

はじめに｜「買った後に苦しくなる人」が増えている

「家を買った時は余裕だったのに、なぜか年々きつくなる」

実はこの相談、名古屋市でもここ数年で明らかに増えています。

原因の一つが、今回のニュースでも取り上げられている
**「住宅ローン控除終了後の負担増」**です。

購入時には見えにくいこの変化。
しかし実際には、家計にじわじわと効いてくる“確定イベント”です。

そして重要なのは、
このタイミングが“売却判断の分岐点”になっているという事実です。

住宅ローン控除が終わると何が起きるのか？

住宅ローン控除は、多くの方が「10年または13年」受けられる制度です。

しかし、終了した瞬間に家計はこう変わります。

■具体的な負担増

・住民税の軽減が終了
・所得税の還付がなくなる
・年間で約10万円以上の手取り減になるケースも

つまり、これまで“優遇されていた状態”が終わり、
本来の支払い負担が一気に表面化するのです。

本当に怖いのは「11年目に重なる出費」

住宅ローン控除終了は単体でも痛いですが、
本当に問題なのはここからです。

多くの家庭で、同時期に以下が重なります。

■よくある負担増の重なり

・給湯器やエアコンの故障（10年前後で発生しやすい）
・外壁・防水などの修繕費
・子どもの進学による教育費増
・変動金利の上昇リスク

つまり

「支出が増えるタイミング」と「優遇が終わるタイミング」が一致する

これが、いわゆる「11年目問題」です。

なぜ今、この問題がより深刻なのか？

昔より今の方が、この問題は深刻です。

理由はシンプルです。

■現在の住宅購入者の特徴

・頭金が少ない
・借入期間が長い（40年・50年）
・変動金利前提が多い
・毎月の支払いをギリギリまで抑えている

つまり

余裕がない状態でスタートしている人が多い

その結果、11年目の負担増が
「想定外のダメージ」になりやすいのです。

売却という選択肢が現実的になるタイミング

ここで重要なのは

「節約でどうにかする話ではない」という点です。

なぜなら

・固定費（住宅費）が大きすぎる
・一度上がった支出は戻らない
・金利上昇が重なる可能性がある

からです。

そのため実際の現場では

**「売却して支出構造を変える」**という判断が増えています。

名古屋市の不動産市場はまだ有利な状況

ここで売却を検討する上で重要なのが市場環境です。

現在の名古屋市は

・地価は堅調に推移
・中古住宅の需要も底堅い
・共働き世帯の流入も継続

つまり

**「まだ売りやすいタイミング」**です。

ただし注意｜タイミングを間違えると一気に不利になる

売却を考える上で最も重要なのはタイミングです。

以下の状態になると、一気に厳しくなります。

■売却が不利になるパターン

・住宅ローン残債が価格を上回る
・金利上昇で買い手が減る
・築年数が進み資産価値が下がる
・修繕費がかかる状態になる

つまり

「まだ余裕があるうち」が最大のチャンスです。

よくある誤解｜「まだ困っていないから大丈夫」

多くの方がここで判断を先延ばしにします。

しかし実際には

・困ってからでは遅い
・選択肢が大きく減る
・条件も悪くなる

というケースが非常に多いです。

売却は「困ってからやるもの」ではなく

**「選べるうちに検討するもの」**です。

まずやるべきことは一つだけ

ここまで読んでいただいた方にお伝えしたいのはシンプルです。

いきなり売る必要はありません。

まずやるべきは

「今いくらで売れるかを知ること」

これだけです。

なぜ査定が重要なのか？

査定をすることで

・ローン残債と価格のバランスが分かる
・売却した場合の手元資金が見える
・住み替えの選択肢が具体化する

つまり

「動くかどうかの判断材料」が手に入ります。

まとめ｜11年目問題は“売却判断のサイン”

今回のニュースの本質はここです。

・住宅ローン控除終了で負担増
・支出が重なるタイミング
・今の購入者は余裕が少ない

これらを踏まえると

**11年目は「見直しのタイミング」ではなく
「判断すべきタイミング」**です。

最後に｜売るかどうかは後でいい

重要なのでもう一度お伝えします。

売却するかどうかは、今決める必要はありません。

ただし

「知らないまま放置する」のが一番リスクです。

まずは

・今の価格
・ローンとの関係
・市場の状況

これを把握した上で判断することが重要です。

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【住宅ローン控除】拡充で中古狙いに「追い風」到来? 残高4000万円だと「控除額はいくら?」シミュレーションをみる!

名古屋市で中古住宅の売却は今がチャンス？住宅ローン控除と新築供給減少で売り時到来

名古屋市で不動産売却を検討中の方へ

中古住宅は「売りにくい」と思っていませんか？

「築年数が古いから売れないのではないか」
「新築の方が人気があるのではないか」

こうしたご相談は非常に多いです。

しかし今、住宅市場では
これまでとは違う変化が起きています。

中古住宅に追い風となる住宅ローン控除の拡充

最近の制度改正により、

・住宅ローン控除の対象拡大
・中古住宅も優遇対象に含まれる
・若年層や子育て世帯の利用促進

といった動きが出ています。

これによって、

「中古でもいい」ではなく「中古を選ぶ理由がある」

という状況に変わりつつあります。

買主の心理が変わってきている

住宅購入を検討する方にとって、

・価格が抑えられる
・税制メリットがある
・立地の選択肢が広い

といった理由から、

中古住宅は現実的な選択肢になっています。

つまり、

中古住宅を選ぶ買主が確実に増えている

ということです。

新築住宅の供給が不安定になっている背景

さらに現在、中東情勢の影響によるナフサ不足などを背景に、

・建築資材の供給遅延
・住宅設備の納期遅れ
・工事の長期化や停止

といった問題が起きています。

その結果、

新築住宅の供給がスムーズに進まない状況が生まれています。

新築が減ると中古住宅に需要が流れる

住宅市場はシンプルです。

新築が選びにくくなると、

・価格が高い
・完成まで時間がかかる
・入居まで待てない

という理由から、

「すぐ住める中古住宅」へ需要が流れます。

今、評価されるのは「住める状態の家」

ただし重要なのはここです。

すべての中古住宅が売りやすいわけではありません。

現在の市場で選ばれるのは、

・そのまま住める状態
・大きな修繕が不要
・管理が行き届いている

こういった物件です。

一方で、

・長期間放置された空き家
・手入れされていない住宅

は、需要があっても選ばれにくくなります。

中古住宅市場は二極化している

現場の実感としてもはっきりしています。

・状態の良い物件は早く売れる
・状態の悪い物件は動かない

つまり、

「築年数」よりも「現在の状態」が重視される時代

になっています。

今が売り時と言える理由

ここまでの流れを整理すると、

現在は以下の条件が揃っています。

・住宅ローン控除による需要増
・新築供給の不安定化
・即入居ニーズの高まり

この3つが重なることで、

中古住宅にとって非常に有利な市場環境

になっています。

ただしこの状況は長く続かない可能性もある

注意点もあります。

・資材供給が安定する
・新築供給が回復する

こうなると、

中古住宅への需要は落ち着く可能性があります。

つまり、

今の市場環境は一時的な“追い風”である可能性がある

ということです。

名古屋市で不動産売却を検討するなら今が分岐点

売却を考えている方にとって重要なのは、

・需要があるタイミングで売ること
・条件の良い状態で売ること

です。

特に、

・現在も居住中
・適切に管理されている

こういった物件は、

今の市場で評価されやすい状態にあります。

「まだいいか」が一番のリスク

よくあるのが、

・もう少し様子を見る
・タイミングを待つ

という判断です。

しかしその間に、

・建物は劣化する
・印象は悪くなる
・売却条件は下がる

可能性があります。

まとめ｜条件の良い中古住宅は今が売却の好機

今回のニュースと市場環境を踏まえると、

・中古住宅への需要は増加
・新築供給は不安定
・すぐ住める家の価値が上昇

という流れになっています。

結論として、

条件の良い中古住宅は今が売却の好機

と言えます。

名古屋市の不動産売却・査定はお気軽にご相談ください

・今いくらで売れるのか知りたい
・売り時かどうか判断したい
・他と比較して検討したい

このような段階でも問題ありません。

売るかどうかはその後で決めれば大丈夫です。

名古屋市での不動産売却・査定について、
お気軽にご相談ください。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

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シニアの持ち家に対する悩み、1位は「老朽化と修繕費」

名古屋市で不動産売却を検討中のシニアの方へ｜老朽化・修繕費の不安を解消する住み替えの進め方
-名古屋市で不動産売却を検討中の方へ-

「このまま住み続けるべきか」悩んでいませんか？

最近、シニア世代の方から増えているご相談があります。

・家の老朽化が気になる
・修繕費がどれくらいかかるのか不安
・管理や手入れが負担になってきた

こうした悩みです。

実際に、シニアの持ち家に関する調査でも、
最も多い悩みは

「老朽化と修繕費」

という結果になっています。

老朽化した家に住み続けるという現実

戸建住宅の場合、築年数の経過とともに避けられないのが修繕です。

例えば、

・外壁塗装（100万円〜200万円）
・屋根の補修
・給湯器の交換
・キッチンや浴室などの水回りリフォーム

これらは、どれか一つではなく、
一定のタイミングでまとめて発生する可能性があります。

つまり、

▶ 住み続ける限り、大きな出費は避けられない

ということです。

見落とされがちな「管理負担」の問題

もう一つの大きな悩みが、日々の管理です。

・庭の草むしり
・掃除や片付け
・細かな修繕対応

若い頃は問題なかったことでも、
年齢とともに負担は確実に大きくなります。

結果として、

▶ 「住めるけど、管理が難しい家」になる

ケースが増えています。

それでも住み替えに踏み出せない理由

ここが一番重要なポイントです。

多くの方が住み替えを検討しながらも、
実際には行動に移せていません。

その理由は主に3つです。

■ 売却できるか分からない不安

・古い家でも売れるのか
・立地的に需要があるのか
・解体が必要なのではないか

こうした不安から、判断が止まってしまいます。

■ 住み替えの段取りが分からない

・先に売るべきか
・先に新居を探すべきか
・タイミングはどうするのか

全体の流れが見えないことで、不安が大きくなります。

■ 仮住まいへの抵抗

・一時的に引っ越すのが大変
・余計な費用がかかるのではないか

この点も、行動を止める大きな要因です。

シニアの住み替えを成功させる考え方

これらの問題を解決するために重要なのは、

**「順番を整理すること」**です。

基本は「売り先行」で考える

シニア世代の住み替えでは、

▶売り先行が最も現実的な方法

です。

理由は、

・売却価格が確定する
・予算が明確になる
・資金計画が立てやすい

という点にあります。

仮住まいは事前に選択肢を持つ

仮住まいの不安は、事前に準備することで解消できます。

主な選択肢としては、

・短期賃貸を利用する
・親族宅に一時的に住む
・買取を活用してスピード売却する

などがあります。

重要なのは、

▶ 「仮住まい＝特別なこと」ではなく、計画の一部として考えること

です。

「売れるか不安」は事前確認で解消できる

最も多い不安である

「本当に売れるのか」

という点については、

・現在の相場
・想定売却価格
・売却までの期間

これを把握することで、かなり解消されます。

実際に多い「失敗パターン」

現場でよくあるのが、

・修繕を先にしてしまう
・様子見で数年放置する
・売却のタイミングを逃す

結果として、

▶ 本来よりも低い価格で売ることになる

ケースです。

名古屋市で不動産売却を検討するなら今が分岐点

現在の市場では、

・買主の資金力の低下
・物件選別の厳格化

が進んでいます。

つまり、

▶ 状態の良い物件ほど売れやすい

という傾向が強くなっています。

住み替えという選択は「リスク回避」でもある

多くの方が

「まだ住めるから」と判断しますが、

実際には

・修繕費の増加
・管理負担の増大
・資産価値の低下

というリスクを抱え続けることになります。

まとめ｜不安の正体は「分からないこと」

シニアの住み替えが進まない理由は、

決断できないことではなく、情報が足りないことです。

・いくらで売れるのか
・どのくらいの期間がかかるのか
・どんな流れで進むのか

これが分かれば、判断は一気にしやすくなります。

名古屋市の不動産売却・査定はお気軽にご相談ください

・売るかどうかは決めていない
・まずは相場だけ知りたい
・住み替えの流れを整理したい

このような段階でも問題ありません。

名古屋市での不動産売却・査定について、
お気軽にご相談ください。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

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兄弟で実家を相続する話が出ています。住む予定がない家は、そのまま持つより売却した方がよいのでしょうか？

名古屋市で相続した不動産は売却すべき？空き家・共有名義のリスクと後悔しない判断基準

-名古屋市で不動産売却を検討中の方へ-

相続した実家、そのままにしていませんか？

最近、名古屋市内でも増えているご相談があります。

・実家を相続したが誰も住んでいない
・兄弟で共有名義にしたままになっている
・売るべきか判断できず、とりあえず放置している

こうしたケースです。

多くの方が口を揃えて言うのが、

「まだ急がなくてもいいかなと思っている」

ただ、この“様子見”が、後々大きな差につながることも少なくありません。

相続は「とりあえず共有」が一番危険です

相続の場面でよくあるのが、

「とりあえず平等に」という理由で共有名義にするケースです。

一見、円満な解決に見えますが、
実務の現場ではここから問題が始まることがほとんどです。

なぜなら、

「みんなのもの＝誰のものでもない」状態になるからです。

誰が管理するのか、責任があいまいになる

共有名義の不動産でよく起きるのがこの問題です。

・誰が定期的に見に行くのか
・誰が掃除や修繕をするのか
・近隣対応は誰がやるのか

こうした役割が決まらないまま時間が経ち、

結果として「誰も関わらない不動産」になります。

空き家は“放置すると一気に劣化”します

戸建の場合、特に顕著です。

春から夏にかけては雑草や庭木が一気に伸びます。

最初は軽い管理で対応できても、
放置すると手が付けられないほど生い茂り、

・見た目の印象が悪化
・近隣からのクレーム
・管理コストの増加

といった問題につながります。

名古屋市でも深刻化する空き家問題

相続後に放置された住宅は、そのまま空き家になります。

そして現在、この空き家問題は名古屋市においても確実に増えています。

現場でも、

・売るタイミングを逃した物件
・管理されていない実家
・長期間放置された戸建

こうしたケースは珍しくありません。

空き家は“資産”ではなく“負担”になる

空き家は持っているだけで維持できるものではありません。

時間とともに、

・建物の老朽化
・雨漏りや外壁劣化
・害虫や害獣の発生
・近隣トラブル

といったリスクが増えていきます。

さらに見落とされがちなのがコストです。

所有しているだけで発生するコスト

使っていない不動産でも、以下のような費用が発生します。

・固定資産税・都市計画税
・火災保険料
・草刈りや庭木の剪定費用
・修繕費
・空き家管理費（委託する場合）

これらはすべて、

収益を生まないまま出ていくコストです。

管理不十分な空き家はペナルティの対象になることも

空き家の管理状態が悪い場合、

行政から指導を受ける可能性があります。

いわゆる「特定空家」に指定されると、

・固定資産税の軽減措置が解除
・税負担の増加
・改善命令や行政対応

といったリスクも発生します。

【重要】空き家になる前が売却のベストタイミング

不動産は状態によって売れ方が大きく変わります。

特に戸建の場合、

・居住中または直後
・適切に管理されている状態

であれば、買主の印象も良く、条件もまとまりやすいです。

一方で、

・長期間放置された空き家
・管理状態が悪い物件

になると、

・解体前提での評価
・価格の下落
・買い手の減少

といった状況になります。

共有名義の解消方法は3つ

相続した不動産の共有状態を解消するには、主に以下の方法があります。

1. 売却して現金で分ける

不動産を売却し、持分に応じて分配する方法です。

・公平性が高い
・トラブルになりにくい
・管理負担がなくなる

という点から、最も現実的な方法です。

2. 持分を買い取る

誰か一人が他の共有者の持分を買い取り、単独所有にする方法です。

ただし、

・資金が必要
・価格の合意が必要

というハードルがあります。

3. 共有物分割（最終手段）

話し合いで解決できない場合の法的手続きです。

・時間と費用がかかる
・関係性が悪化しやすい

ため、基本的には避けたい方法です。

放置するとさらに複雑になるリスク

共有名義の不動産は時間が経つほど問題が大きくなります。

・共有者が亡くなる
・相続人が増える

結果として、

権利関係が複雑化し、売却が困難になるケースもあります。

現場で感じる「売りにくくなる流れ」

実務の感覚としても、はっきりしています。

① とりあえず放置
② 管理が行き届かなくなる
③ 建物が劣化
④ 買主に敬遠される
⑤ 価格を下げないと売れない

この流れは非常に多いです。

使わないのであれば早めの売却が合理的

ここまでを踏まえると結論はシンプルです。

・住む予定がない
・活用する予定もない

のであれば、

早めに売却して整理することが最も合理的な選択です。

まずは「今いくらか」を知ることから

とはいえ、

「すぐ売る決断はできない」という方も多いと思います。

その場合でも、

・現在の相場
・売却の可能性
・今後の見通し

これを把握しておくだけで、判断の精度は大きく変わります。

まとめ｜名古屋市で不動産売却を検討するなら

相続した不動産は、

・共有名義による意思決定の遅れ
・空き家による価値低下
・維持コストの増加

といったリスクを抱えやすい資産です。

だからこそ重要なのは、

「とりあえず放置」ではなく「状況を把握すること」

です。

名古屋市の不動産査定はお気軽にご相談ください

・売るかどうかは決めていない
・相場だけ知りたい
・他と比較したい

このような段階でも問題ありません。

名古屋市での不動産売却・査定について、
お気軽にご相談ください。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

名古屋市天白区原4丁目201 センチュリー21興和不動産までお問い合わせください。

成年後見制度「補助」に一本化　民法改正案を閣議決定

【名古屋市の空き家問題】売りたくても売れない理由とは？成年後見制度の改正で何が変わるのか

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■「売りたいのに売れない」そんな相談が増えています
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「親が施設に入って空き家になってしまった」
「実家を売りたいけど手続きが進まない」
「管理が大変なのに、どうすることもできない」

最近、名古屋市内でもこうしたご相談が明らかに増えています。

特に多いのが、

・親が認知症になってしまった
・意思判断能力が低下している
・施設入所や長期入院で自宅に戻る見込みがない

こういったケースです。

本来であれば、使わない家は早めに売却し、
管理の手間やリスクを減らすのが合理的です。

しかし現実には、

「売りたくても売れない」

そんな状況に陥っている方が少なくありません。

その大きな原因の一つが、
成年後見制度の使いにくさでした。

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■なぜ空き家なのに売れないのか？
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不動産の売却は、単なる手続きではなく「法律行為」です。

そのため、

・契約内容を理解できること
・売却の意思が確認できること

この2点が必要になります。

つまり、

本人の意思判断能力がない場合、売却はできません。

たとえ家族であっても、

・勝手に売る
・代理で契約する

といったことは原則として認められていません。

────────────────────────────
■名古屋市でも増え続ける「空き家問題」
────────────────────────────

この問題は個別の家庭の話にとどまりません。

名古屋市でも空き家は年々増加しています。

総務省の住宅・土地統計調査でも、
全国的に空き家は増加傾向にあり、

名古屋市のような都市部でも例外ではありません。

特に増えているのが、

・相続後に放置された住宅
・高齢者が施設入所した後の住宅
・売却できずに管理されていない住宅

いわゆる「管理不全空き家」です。

■空き家を放置するとどうなるか？

・建物の老朽化（雨漏り・腐食）
・雑草や害虫の発生
・近隣トラブル
・資産価値の下落

さらに2023年の法改正により、

管理状態が悪い空き家は
固定資産税が最大6倍になる可能性もあります。

つまり、

持っているだけで負担が増える資産になってしまうのです。

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■それでも売れなかった理由
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では、なぜ売却しなかったのか？

多くの方が成年後見制度の存在は知っています。

しかし実際には、

**「使えなかった」**のです。

■理由①：すべての財産が対象になる

従来の成年後見制度では、

・不動産
・預金
・年金

すべてを後見人が管理します。

つまり、

「家だけ売りたい」ができない。

■理由②：一度始めるとやめられない

成年後見は原則として、

本人が亡くなるまで継続します。

・毎月の報酬
・継続的な管理

これらが発生します。

■理由③：心理的な抵抗

家族としては、

「家を売るためだけに使いたい」

それなのに、

・一生管理される
・すべての財産に関与される

となると、

どうしても踏み切れません。

■結果として起きていたこと

・売却を断念
・空き家の放置
・資産価値の低下

つまり、

制度があるのに不動産が動かない

という歪みが起きていました。

────────────────────────────
■今回の法改正で何が変わるのか
────────────────────────────

今回の成年後見制度の見直しでは、

従来の仕組みから大きく方向転換が行われます。

ポイントはシンプルです。

■「必要な部分だけ支援する」制度へ

これまで
→ すべて管理

これから
→ 対象を限定できる

例えば、

・自宅の売却だけサポート
・特定の契約だけ代理

といった、

ピンポイントでの利用が可能になる方向です。

────────────────────────────
■不動産売却への影響
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この改正は、不動産業界にとって非常に大きな意味を持ちます。

■① 売却できる物件が増える

これまで

「制度がネックで止まっていた案件」

が動き出す可能性があります。

■② 空き家の流通が進む

・長期間放置されていた住宅
・売れなかった実家

これらが市場に出てくることで、

空き家問題の改善にもつながります。

■③ 家族の負担軽減

・遠方からの管理
・定期的な見回り

こうした負担から解放される可能性があります。

────────────────────────────
■ただし注意点もある
────────────────────────────

現時点では、

・具体的な運用ルール
・裁判所の判断基準

はまだ明確になっていません。

つまり、

使いやすい制度になるかどうかは今後次第です。

また、

・どこまで本人の意思で判断できるか
・どこから支援が必要か

この線引きは、これまで以上に重要になります。

────────────────────────────
■まとめ
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今回の制度改正によって、

これまでの

「売りたくても売れない不動産」

が、

「売却できる可能性のある不動産」

へと変わる可能性があります。

これは単なる制度変更ではなく、

・空き家問題
・高齢化社会
・相続問題

これらに直結する大きな転換です。

そして現場目線で言えば、

これまで止まっていた不動産が
ようやく動き出すきっかけになるかもしれません。

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■名古屋市で空き家にお困りの方へ
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・親が施設に入って空き家になっている
・売りたいけど手続きが不安
・このまま放置していいのか分からない

こういったお悩みは、非常に多くなっています。

空き家は、

「まだ大丈夫」と思っている間に
確実に状態が悪化していきます。

そして、

・売れる価格
・売れる条件

も時間とともに変わっていきます。

まずは、

今の状態で売却が可能なのか
どのような進め方が現実的なのか

これを把握することが重要です。

当社では、

・名古屋市および周辺エリアの空き家売却
・相続・高齢者不動産のご相談

を数多く取り扱っております。

「まだ売ると決めていない」
「とりあえず話だけ聞きたい」

という段階でも問題ありません。

将来の選択肢を広げるためにも、
まずは一度、現状を整理してみてはいかがでしょうか。

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【独自】住宅「残クレ」利用できず　国支援活用に銀行及び腰

【名古屋市 不動産 売却】“住宅版残クレ”は普及するのか？家が買えない時代に売主が考えるべきこと

■ 住宅ローンの新しい形？しかし現場は慎重

最近、「住宅版残クレ」と呼ばれる新しい住宅ローンの仕組みが話題になっています。

国が後押しする形で制度整備が進められている一方、金融機関は導入に慎重で、実際にはほとんど普及していないという状況が報じられています。

一見すると、住宅購入のハードルを下げる新しい仕組みに見えますが、この動きは不動産市場のある変化を象徴しています。

そしてその変化は、これから不動産売却を考えている方にとって無関係ではありません。

■ “住宅版残クレ”とは何か

いわゆる「残クレ」とは、車の購入でよく使われる仕組みです。

住宅版では例えば以下のような形になります。

・6,000万円の住宅を購入
・将来の価値を2,000万円と想定
・差額の4,000万円のみをローン返済

一定期間後には、

・住み替え（売却）
・残価を支払って所有
・返済を継続して住み続ける

といった選択をする仕組みです。

つまり、「全額を購入する」のではなく、一部だけを負担することで月々の支払いを抑えるローンです。

■ なぜ普及しないのか

この仕組みは合理的に見える一方で、金融機関は慎重な姿勢を崩していません。

主な理由は以下の通りです。

・将来の不動産価格を保証しづらい
・仕組みが複雑で管理コストが高い
・リスクの所在が曖昧

つまり、金融機関から見ても扱いづらい商品であり、現場レベルでは成立しにくいというのが実情です。

■ 現場の実感としてはすでに起きていること

ここで重要なのは、この「残クレ的な発想」はすでに市場で別の形として現れているという点です。

名古屋エリアの現場でも、

・40年、50年といった長期ローンの増加
・頭金をほとんど入れない購入
・月々の支払額を基準にした資金計画

といった動きが顕著になっています。

つまり、「いくら借りられるか」ではなく、「毎月いくらなら払えるか」で住宅購入を判断する傾向が強まっています。

■ 本質は住宅価格と買主のズレ

今回のニュースの本質は、住宅ローンの新商品ではありません。

本質は、

住宅価格の上昇に対して、買主の資金力が追いついていない

という点です。

その結果として、

・ローン期間の長期化
・金利上昇リスクの受容
・新しい金融商品の模索

といった現象が起きています。

住宅版残クレは、その延長線上にある仕組みに過ぎません。

■ 売主にとっての影響

この流れは、不動産売却にも直接影響します。

買主の資金力が低下しているということは、

売れる価格帯が変わってきている

ということです。

具体的には、

・以前は購入できた層が購入できなくなっている
・住宅ローン審査が通らないケースの増加
・月々の支払制約による価格上限の固定化

といった変化が起きています。

その結果、強気な価格設定では売却が長期化する可能性が高まっています。

■ これからの売却は戦略が重要

こうした市場環境では、

いくらで売りたいかではなく、どうすれば売れるか

という視点が重要になります。

例えば、

・ターゲットとなる買主層の明確化
・資金計画を踏まえた価格設定
・競合物件との差別化

といった戦略的な売却が必要になります。

単純な価格設定だけでは結果が出にくい時代に入っています。

■ 売却タイミングの考え方

「まだ価格が上がるかもしれないから様子を見る」という判断も理解できます。

しかし現在は、

・金利上昇の可能性
・買主の購買力低下
・市場の不確実性の増加

といった要素が重なっています。

そのため、

売れるうちに売るという判断も十分に合理的な選択肢

と言えます。

■ まとめ

今回の住宅版残クレのニュースは、新しいローンの話ではなく、不動産市場の変化を示すサインです。

・買主の資金力は低下している
・売れる価格帯は変化している
・売却には戦略が必要になっている

この現実を踏まえると、重要なのは

今の市場でいくらで売れるのかを正確に把握すること

です。

■ 無料査定のご案内

まだ売却を決めていない段階でも問題ありません。

・現在の相場を知りたい
・売り時かどうか判断したい
・できるだけ有利に売却したい

このようなご相談も多くいただいています。

名古屋市の不動産売却に特化した視点で、現実的なアドバイスをさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。

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現在26歳で住宅ローン50年を検討中です。76歳までローンを組むのは無謀でしょうか。非現実的ですか？

20代の住宅購入が過去最高。それでも“売る前提”で考えるべき理由

― 名古屋市・天白区で不動産売却を検討している方へ ―

■ 若い世代がどんどん家を買っている

最近の住宅市場で明確に起きている変化があります。

それが、

20代の住宅購入が増えていることです。

実際に、

• 20代の持ち家率は過去最高
• 約3世帯に1世帯がマイホームを所有

というデータも出ています。

さらに、

• 購入意向も過去5年で最多
• 20代の約半数が購入を前向きに検討

といった調査結果もあります。

■ なぜ今、若い世代が買うのか

理由はシンプルです。

「今買わないともっと高くなるかもしれない」

という心理です。

• 新築価格の高騰
• 金利上昇への不安
• 資産としての不動産意識

こうした背景から、

“早く買うこと自体が合理的”と考える人が増えています。

■ 住宅は「一生モノ」ではなくなってきている

ここが一番重要な変化です。

従来は、

• 一度買ったら一生住む
• 終の棲家として購入する

という考え方が一般的でした。

しかし今は違います。

• 将来売却する前提で購入
• ライフスタイルに合わせて住み替え

という考え方が増えています。

実際に、

将来売却を検討している人は約3割まで増加しています。

■ 住宅ローンも「完済前提ではない」

ここも誤解されやすいポイントです。

35年ローンでも50年ローンでも、

実際に“最後まで払い切る人ばかりではありません”。

現実には、

• 途中で住み替え
• 売却して精算
• 繰上返済

といった形で、ライフイベントに合わせて動いています。

また調査でも、

• 実際は30年以上のローンが多い
• でも理想は20年以内に完済

という“ズレ”が明確に出ています。

つまり、

「とりあえず長く借りておいて、途中で調整する」

という使い方が現実的になっています。

■ 50年ローンが成立する理由

最近増えている50年ローンも同じ構造です。

一見すると無理な借入に見えますが、

本質はこうです。

「完済するつもりで借りていない」

• 月々の負担を抑える
• その間に資産価値を維持する
• 売却で精算する

という前提であれば、

借入期間が長いこと自体は合理的な戦略になります。

■ ただし前提が一つある

ここが非常に重要です。

この考え方が成立するのは、

「売れる前提」がある場合だけです。

つまり、

売却時に

• 残債 ＜ 売却価格

この状態が作れるかどうか。

これがすべてです。

■ 今の市場はその条件を満たしやすい

ここで最初の話に戻ります。

現在の住宅市場は、

• 新築が高すぎる
• 中古に需要が流れている
• 若年層の購入意欲が高い

という状態です。

つまり、

買い手は多い

状況です。

さらに、

• リユースへの抵抗が減っている
• 中古住宅を前提に探す人が増えている

という価値観の変化も追い風です。

■ だからこそ「売れる状態」で持つことが重要

ここで売主視点に戻します。

今の買主は、

• 無理してでも買っている
• 失敗したくない
• 情報に敏感

という特徴があります。

だからこそ、

“安心できる物件”しか選ばれません。

■ 売却は「買う時点から始まっている」

ここがこの記事の結論です。

住宅は、

**買った瞬間から“将来売る可能性を含んだ資産”**です。

• いくらで売れそうか
• 需要があるエリアか
• 状態が維持できているか

これらによって、

将来の選択肢が大きく変わります。

■ 天白区・名古屋で売却を考えるなら

名古屋市天白区を中心としたエリアは、

• ファミリー層の需要が安定
• 中古住宅との相性が良い
• 住み替え需要が動きやすい

という特徴があります。

つまり、

**「売却前提で考えても成立しやすいエリア」**です。

■ まとめ

• 20代の住宅購入は過去最高水準
• 住宅は“一生モノ”ではなくなっている
• ローンも完済前提ではなく柔軟に使われている
• 売却を前提にした購入・保有が主流に

そして、

その前提が成立するかどうかは“売れるかどうか”で決まります。

■ 不動産売却をご検討中の方へ

• 今の相場でいくらで売れるのか
• 残債とのバランスはどうか
• いつ売るのが最適か

これらは物件ごとに大きく異なります。

センチュリー21興和不動産では、
名古屋市天白区を中心に、

現実的な売却戦略のご提案と査定を行っています。

「まだ売るか決めていない」という段階でも問題ありません。

むしろ、

判断する前に知っておくべき情報があります。

まずはお気軽にご相談ください。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

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