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お世話になっております。
センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。
瑞穂区における成約事例をお送りいたします。
相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。
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令和4年8月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]瑞穂区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和4年8月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：3件
成約価格：2,780万円～7,800万円
戸建：1件
成約価格：2,300万円
マンション：10件
成約価格：1,380万円～4,870万円
22.8成約事例【瑞穂区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください
※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。
コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。
https://campage.jp/test2/jireihaishin
////【所感】///////
令和4年8月の名古屋市瑞穂区においては土地…戸建…マンション共に成約件数が減少となり全体としては前月比48％の大幅減となりました。
細かな内容としては以下の通りです。
・土地・
平均成約坪単価：70.88万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約2835万円
前月から成約件数が半減した。
成約件数の少なかったため駅近で坪単価の高い成約事例が牽引役となり前月よりも平均成約単価が上がった。
・戸建・
建物平均成約坪単価：64.3万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約2057万円
成約登録が1件しかなかったために平均と言えたようなデータではない。
築古の中古戸建の成約のみで更地化しての売却も儘ならないような難あり物件のため単価が著しく低くなった。
実質的に戸建がほぼ売れていないと言っても過言ではない。
・マンション・
平均成約平米単価：37.8万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約2835万円
前月から成約件数が約4割減になった。
ただし、築浅の高単価物件の成約登録があったとともに付加価値の高い角部屋住戸の成約が約半数を占めたために前月に比べて平均成約単価が上がる結果となった。
ここにきて全体的に売れ足が大きく鈍る状況となりました。
特に戸建については程度の良い中古物件が市場になかなか出てきていない状況にあって土地の価格も上がり過ぎた現状では新築分譲住宅も庶民には手出しし辛い価格帯になりつつあります。
そう言った点が戸建の成約件数が伸びない要因になっているのではないかと思われますが…
なお、不動産価格が上がっていると言われて久しい昨今ですが…
戸建やマンションなど建物については新築物件の価格高騰に牽引されて取引価格上昇が顕著に表れつつあります。
家の木材や設備に使われる半導体など輸入品は品薄や物流コストの上昇だけでなく近頃は円安の影響で今後さらなる価格上昇が予想されます。
また、新築住宅については建築基準法改正に伴う2025年省エネ適合住宅の義務化に向けて各社とも断熱性能の向上に伴う建築費上昇が余儀なくされており、いずれ土地を買って建てる注文住宅は限られた人しか買うことのできない贅沢品になることも予想されます。
都市部で建てられる土地も少なくなってきている分譲マンションについても供給戸数が減れば戸あたりの販売価格も上昇して同様に贅沢品になることが予想されます。
その結果需要が中古に流れてくることで中古物件の注目度と価格が高まるのは必然ではないかとも思われます。
『風が吹けば桶屋が儲かる』などと言いますがあらゆる事象がつながって影響を及ぼすことは往々にして起こり得ます。
昨今は様々なモノの値上げが取り沙汰されるインフレを予感させる物価上昇の機運にあって中古物件だって値上がりしない訳がないとも言えますが…
“インフレ”と言う言葉をキーワードに考察すると別の見方もできないわけではありません。
世界的にはインフレを抑制するために金融緩和政策を終わらせて利上げに転じております。
その中で日本だけ方針転換していないため急激な円安に進行していると言われており国内の物価高に対して益々悪影響をおよぼす事態になっております。
もはや遅かれ早かれ日本も円安対策で利上げに転じてインフレを抑制する流れになることが予想されます。
ここで注目すべきは『利上げに転じた後の金利上昇が住宅ローンにどのような影響を及ぼすか？』と言ったことではないかと思います。
長きにわたる低金利で住宅ローン利用者の大半は変動金利で住宅ローンを組んでいます。
変動金利の場合は金利が上昇すると月々の返済に占める利息の割合が増えて予定しているよりも元金返済が進まなくなってしまいます。
その結果として5年毎の返済額見直しにおいて月々の返済額が上昇することとなります。
将来的には住宅ローンを組んで家を買った人の大半がいずれ月々の返済額が上昇すると思っておく必要があります。
余力を持ってローンを組んでいる人は金利上昇で月々の返済額が上っても耐えられるかもしれません。
積極的に繰上返済をしている人は元金の減りが多いので金利上昇しても月々の返済額が上らない可能性もあります。
しかし繰上返済をしておらず毎月の支払いがカツカツな場合は金利上昇に伴う返済額上昇に耐えられない人も一定数出てくると推測されます。
そうなると必然的に売却を検討する人も増えてくることが予想されます。
それどころか実際に毎月の返済に詰まって売却を余儀なくされる任意売却の案件も増えてくるのではないかと思われます。
新築価格の上昇に牽引されて中古物件の値段が上昇している要因としてそもそも中古の売物件が需要に対して少ないからと言えます。
逆に、金利上昇に伴う返済額上昇の影響で売物件が増えると需要に対して供給が増えて今ほど中古が勢いよく高値で憂うと言う風にもならない可能性があります。
FRK(一般社団法人 不動産流通経営協会)の調査によると2021年の時点で変動金利利用者の割合は8割に到達しているとの結果もあり、金利上昇の影響を受ける人は膨大な数に上ると思われます。
その中から売却を余儀なくされる人は割合的に多くは無いと思いますが分母が大きければ市場に出てくる戸数も多くなりますのでいずれ中古物件量が市場に増えることが予想されます。
また、返済額が上昇するほどの金利上昇であれば新規住宅ローンも今のような低金利ではないため買手の購買力も低下している恐れがあります。
そうなると中古物件の供給は増える反面で需要が低下している可能性もありえます。
その際は今のように売り手市場ではなくなってしまいます。
売手に有利なシチュエーションで売却を進められるのはもしかしたらこの先1～2年ぐらいが山場かもしれません。
以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。
