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マイホーム購入への影響は
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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

昭和区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年3月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]昭和区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年3月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：11件
　成約価格：2480万円～2億8000万円
戸建：4件
　成約価格：3930万円～3億2000万円
マンション：15件
　成約価格：780万円～5500万円

24.3成約事例【昭和区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
3月になって昭和区では土地の売れ行きが好調で成約件数を牽引する形となり全体で前月比142％の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：96.87万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約3874万円
　土地の売れ行きが良く直近1年と比較して最も成約件数が多かった
　100坪超で億単位の成約登録が複数あった
　坪単価100万円超の成約登録が半数以上を占めていたものの高低差ある土地や不整形地で著しく低価格の成約登録があったため平均成約単価は前月よりも減少した
　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：163.14万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約5220万円
　新築物件の成約登録は無く成約登録が中古で占められていた
　その中でも最も築年月が新しい物件が最も安く成約していた
　理由としては敷地が30坪に満たない狭小地だったことが上げられる
　戸建に占める土地の広さと価値の重みが如実に表れた事案だった
　
・マンション・
平均成約平米単価：38.7万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約2902万円
　マンションの売れ行きは前月から引き続き横ばいに推移した
　ただし最多成約価格帯は前月同様に4000万円台だったものの3000万円台の成約登録が半分程度に減少し安価なマンションの成約登録に比重が寄ったために平均成約単価が半年ぶりの低水準まで落ちた
　なお、間取タイプの中で4LDKが最もよく売れており部屋数多い物件にニーズが高かったように見受けられる

今年に入って好調な売れ行きを維持してきた昭和区ですが…

3月はさらに勢いを増し直近1年と比較しても最多成約件数になりました。
前年同月比でも130％と高水準の売れ行きで勢いのある春となりました。

ただ、成約登録の内容を見る限りでは今後の懸念材料が無いわけでもありません。
特にマンションの成約が安価な築古物件に偏っていった傾向を見ると購買力の低下が危ぶまれます。
また、土地の成約物件を見ると分譲向けのまとまったサイズ感の土地がよく売れており土地を購入して注文住宅を建てたい個人客は思いのほか動いていない様子が見て取れます。
おそらく日銀の政策転換のニュースが3月にあったため予算の組み立てが綿密になりやすい注文住宅需要の客層にとって大きなマイナス要因だったのではないかと思います。

今のところ住宅ローンの金利に影響はありませんが日銀の政策転換でマイナス金利が解除された事は少なからず買手のマインド低下に影響を及ぼしていると思われます。
住宅ローン利用者の大半が低金利の恩恵に与る変動金利を利用する状況において今現在の月々の返済額が5年後や10年後には上がっている可能性がどうしても頭をよぎるようになります。
金利上昇と同様にインフレで物価も所得も上がるようであれば多少の金利上昇は支払いに影響がないかもしれませんが…
月々の返済額上昇に対応できるほども所得が上がっていなければ生活がままならなくなってしまいます。
先行きの読めない昨今の状況を考えると買手が慎重になって売れ行きが鈍るのもわかる気がします。
不確定要素が多い状況で大きな買い物に二の足を踏む人が増えてきても仕方がないのではないでしょうか？

逆に買手のマインド低下と相反するように公示価格が発表されて地価の上昇がニュースになりました。

電気やガスのようなエネルギーから食料品・日用品まで様々なモノの値上がりが取り沙汰されてきましたが地価の上昇はインフレに向かっていると言う印象を少なからず世間に知らしめる効果があったのだと思います。
しかし、地価が上がっているからと言って『高値で売れる』と容易に期待できるような状況でもありません。
そもそも買手のマインドが低下しているような状況なので購入検討に上がってくる客が少ないため売れるまでに時間がかかる可能性が高いです。
売手の期待と買手のマインドにギャップが生じているのがこの3～4月ではないかと思います。
買手についてはある程度時間が経てば今の状況も踏まえて住宅を購入する算段に意識が向くようになってくると思います。
よほどネガティブなニュースが無ければ買手のマインドも落ち着いてくることを期待したいところではありますが…
売手側が期待を膨らませる一方で買手の毎度とのギャップを広げるような市況になると益々『高値で売り出せるけどなかなか売れない』と言った市況になることが予想されます。

しかしながら、逆に考えると買手のマインドを考慮して売却を進めるのであれば容易に売りやすい環境にあるかもしれません。

周辺の競合物件が期待を膨らませて高値で売り出しているところで欲張りすぎない売価設定で売りに出したとしたら注目の的になりやすいのではないでしょうか？
しかも昨今の買手はマインド低下とあわせて購入に慎重になるあまりに情報収集に余念がないため相場観に敏感な傾向があります。
スマホで物件情報を収集して『どれもこれも高いな』って思っているところに欲張りすぎない売価設定で物件を投入すると『手頃な値段で良さそうな物件！？』と言った印象で目に留まりやすくなります。
高値で売り出されている物件ばかりの中に手頃感を感じる物件を見つければ希少性も感じられることから『早くしないとなくなっちゃう』と言った心理が働き買手の自発的行動を促す効果も期待できます。

つまりは不動産価格の上昇につられて高望みし過ぎず節度を持って売り出せば競合を出し抜いて売りやすい環境にあるとも言えます。
不動産の売却をする際に競合物件や周辺事例よりも最高値で売ることを目指す必要はありません。
自身がある程度納得のいく条件で売れるのであれば…
なるべくスムーズに売れたほうがいいのではないでしょうか？
『不動産を売却する際に割に合わない安値で売る様な事態は避けたい』
『どれくらいの値段が妥当なのか皆目見当もつかない』
だから不動産の売却を検討するにあたっては先ず査定をすると思いますが…
一括査定などで相見積もりしようものならどうしても査定価格の高値に目が向いてしまいがちになります。
適正な価格を想定するには査定額よりも事例にたくさん目を通すようにしてみてください。
買手はスマホでたくさん売りに出されている物件に目を通して比較して相場観を想定します。
買手が想定する相場観を把握してあると攻略しやすくなるのではないでしょうか？

なお、弊社では机上査定段階において査定額よりも事例を重視しております。
なので査定書に事例を添えて冊子にしてお客様にお送りしております。
事例については変動がありますので半年前や1年以上前の査定結果と異なる可能性が高いです。
弊社ではお客様のご要望に応じていつでも再査定承っております。
『●カ月前に査定書もらったけど、そろそろ今はどんな感じ何だろう』
『●●年前に査定してもらったけどそろそろ売却を検討するので今の相場を把握しておこう』
等々、いつもで再査定承りますのでお気軽にお申し付けください。
直近の事例含めて周辺事例を再度収集して相場把握材料の机上査定書をお送りいたします

また、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。

その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。

追伸

自宅を売却した後もそのまま最長1年住み続けられるので『売却』と『購入』を同時進行で進めやすい新しいサービスはじめました！