住宅ローン｢残価設定型｣がじわり広がる理由銀行やハウスメーカーのビジネスも変わる？
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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産売却サポート担当の青山です。

天白区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和5年8月成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]天白区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和5年8月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：8件
　成約価格：1,740万円～1億2,000万円
戸建：6件
　成約価格：800万円～5,000万円
マンション：17件
　成約価格：280万円～5,700万円

23.8成約事例【天白区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
名古屋市天白区の令和5年8月度成約件数は前月比79％と低迷する結果となりました。
詳細内容は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：54.71万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約2188万円
　低層住居専用地域の土地が成約物件の半数以上を占めていた
　その大半が低単価で成約登録しており平均成約単価が低下する要因となった
　成約件数自体は横ばいに推移しており売れ行きは低下していない
　
・戸建・
建物平均成約坪単価：130.57万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約4178万円
　前月に比べて成約件数が減少した
　中古物件は2件しか売れておらず大半を新築分譲を占める結果となった
　そのため成約単価の平均値も直近半年と比べて最高値水準まで上がる形となった
　
・マンション・
平均成約平米単価：30.74万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約2305万円
　成約件数が激増した前月からは成約件数が減少したもののまだ高い水準は維持している
　前月同様に2000万円台までの成約登録が多く特に築後30年以上経過している物件の成約登録が半数以上を占める内容となっていた
　とは言え平針、塩釜口、相生山などの築浅マンションの成約登録が重なっていたため平均成約単価を大きく下げることは無かった

天白区では前月が凄い勢いで売れていたため8月に入って反転して成約件数が減少する結果となりました。

とは言え前年同月比では110％の売れ行きとなっており比較的好調な夏を迎えた形となっております。
特に新築戸建ての売れ行きがよくなっており背景としては完成在庫の処分値下が進んでいることが想定されます。
今現在でも天白区に限らず新築分譲住宅の完成物件が在庫処分のため早いペースで値下げを繰り返しています。
もしかすると戸建に関しては新築分譲住宅が成約件数を牽引する形になるかもしれません。

しかしながら、新築分譲住宅が在庫処分で値下げをすると…
中古戸建がそのあおりを受けることとなります。
新築と中古の価格差が小さくなれば
『このぐらいの価格差であれば新しい方がイイ』と言う流れが生じるのも致し方ありません。
むしろ新築価格の上昇に便乗して中古物件も価格上昇していた背景があるので新築価格が下がると中古物件のメリットは低下してしまいます。

とは言え、新築価格の低下は完成在庫の処分値下なので一時的なものとは思いますが新築と中古の相関関係は今後も注視していく必要があると思います。

そもそも論として新築価格が上昇した背景にはインフレ的な要因だけではありません。
元より震災復興→オリンピック特需などで資材も人材も不足がちで建築費高騰させる要因になっていました。
また、2025年と2030年に建築基準法の改正を予定しており新築する際の建築基準で求められる省エネ性能が高くなってきています。
今後建てられる建物は昔に比べて性能が段違いに高いゆえに価格も高くなってしまうのも仕方がありません。

注文住宅の分野においては建物の価格が高くなって買手が手出ししにくくなる状況を新しいローン商品で補填しようとする動きも出てきている様です。
新車の買い方として今や主流となった『残価設定型ローン』の住宅ローンバージョンです。
家を買う当初からローン完済は想定せずにローン期間終了時に身の振り方を考える家の買い方は終の棲家としての考えはなく住宅購入者の意識変化もあるのではないでしょうか？
子育ての期間は建てた家で過ごし、子供たちが独立して夫婦二人になった際には残価をカバーできる金額で自宅を売却処分してちょうど良いサイズ感の家に住み替える。
今後その様な住み替えプランが主流になっていくのだと思います。

なお、この住宅版残価設定ローンについては将来にわたって残価が維持されると仮定される『長期優良住宅』に限定されています。
一部の金融機関としてはこのローンの組みやすさの裾野を中古にも広げようとしているようなので…
将来的には『長期優良住宅でない家は住宅ローンの選択肢が限られるので売り難い』と言う時代が来るのかもしれません。
売り難さは物件の取引価格を抑制する要因になり得ます。

急激な時代の変化はないと思いますが、とりあえず2025年の建築基準法改正に向けて住宅ローン商品だけでなく税控除制度なども着々と変わってきているので今後の動向に注意しておいた方がイイかもしれません。

以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。