住宅ローン｢残価設定型｣がじわり広がる理由銀行やハウスメーカーのビジネスも変わる？
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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産売却サポート担当の青山です。

緑区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和5年8月成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]緑区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和5年8月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：10件
　成約価格：444.77万円～7,230万円
戸建：22件
　成約価格：3,098万円～5,090万円
マンション：11件
　成約価格：580万円～4,600万円

23.8成約事例【緑区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
名古屋市緑区では令和5年8月も前月から売れ行きを維持して成約件数は前月比100％を維持しました。
しかしながら内容としては大幅な増減がありました。
詳細内容は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：47.05万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約1882万円
　前月に比べて成約件数が半減した
　梅里や平子が丘で造成済みで分譲されていた土地などが高単価で成約登録されたため先月よりは平均成約単価は上がったが…
　駅近高単価物件などの成約登録は無いため低水準なままで落ち着いている。
　
・戸建・
建物平均成約坪単価：123.03万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約3936万円
　前月から成約件数が倍増した
　成約登録の7割強を新築分譲が占める結果となった
　そのため成約単価の平均値も前月から大幅に上がる形となった
　
・マンション・
平均成約平米単価：31.47万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約2360万円
　マンションに限っては前月と成約件数はほぼ変わらず横ばいに推移した
　築浅物件の成約件数が3割強に上ったため平均成約単価はやや上昇している
　なお、成約物件の半分以上が4LDKとなっており部屋数豊富な物件に需要が高かったように見受けられる

緑区では前月からの売れ行きは維持したものの…

土地は半減⇔戸建は倍増
歪な成約動向となっておりました。
とは言え前年同月比では138％の売れ行きとなっており比較的好調な夏を迎えた形となっております。
特に新築戸建ての売れ行きがよくなっており背景としては完成在庫の処分値下が進んでいることが想定されます。
今現在でも緑区に限らず新築分譲住宅の完成物件が在庫処分のため早いペースで値下げを繰り返しています。
もしかすると戸建に関しては新築分譲住宅が成約件数を牽引する形になるかもしれません。

しかしながら、新築分譲住宅が在庫処分で値下げをすると…
中古戸建がそのあおりを受けることとなります。
新築と中古の価格差が小さくなれば
『このぐらいの価格差であれば新しい方がイイ』と言う流れが生じるのも致し方ありません。
むしろ新築価格の上昇に便乗して中古物件も価格上昇していた背景があるので新築価格が下がると中古物件のメリットは低下してしまいます。

とは言え、新築価格の低下は完成在庫の処分値下なので一時的なものとは思いますが新築と中古の相関関係は今後も注視していく必要があると思います。

そもそも論として新築価格が上昇した背景にはインフレ的な要因だけではありません。
元より震災復興→オリンピック特需などで資材も人材も不足がちで建築費高騰させる要因になっていました。
また、2025年と2030年に建築基準法の改正を予定しており新築する際の建築基準で求められる省エネ性能が高くなってきています。
今後建てられる建物は昔に比べて性能が段違いに高いゆえに価格も高くなってしまうのも仕方がありません。

注文住宅の分野においては建物の価格が高くなって買手が手出ししにくくなる状況を新しいローン商品で補填しようとする動きも出てきている様です。
新車の買い方として今や主流となった『残価設定型ローン』の住宅ローンバージョンです。
家を買う当初からローン完済は想定せずにローン期間終了時に身の振り方を考える家の買い方は終の棲家としての考えはなく住宅購入者の意識変化もあるのではないでしょうか？
子育ての期間は建てた家で過ごし、子供たちが独立して夫婦二人になった際には残価をカバーできる金額で自宅を売却処分してちょうど良いサイズ感の家に住み替える。
今後その様な住み替えプランが主流になっていくのだと思います。

なお、この住宅版残価設定ローンについては将来にわたって残価が維持されると仮定される『長期優良住宅』に限定されています。
一部の金融機関としてはこのローンの組みやすさの裾野を中古にも広げようとしているようなので…
将来的には『長期優良住宅でない家は住宅ローンの選択肢が限られるので売り難い』と言う時代が来るのかもしれません。
売り難さは物件の取引価格を抑制する要因になり得ます。

急激な時代の変化はないと思いますが、とりあえず2025年の建築基準法改正に向けて住宅ローン商品だけでなく税控除制度なども着々と変わってきているので今後の動向に注意しておいた方がイイかもしれません。

以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。