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上がりすぎている中古マンション価格が頭打ち？売るなら今が絶好のタイミング
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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

瑞穂区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和5年7月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]瑞穂区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和5年7月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：8件
　成約価格：620万円～7,770万円
戸建：4件
　成約価格：1,750万円～5,830万円
マンション：11件
　成約価格：1,450万円～6,700万円

23.7成約事例【瑞穂区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
名古屋市瑞穂区の令和5年7月度成約件数は前月比127％と売れ行き好調な結果となりました。
詳細内容は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：87.78万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約3511万円
　前月に比べて横ばいながら微増した
　成約物件の6割強が地下鉄駅徒歩10分圏内だった
　高単価物件が多かったため平均成約単価は上昇した
　
・戸建・
建物平均成約坪単価：112.44万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約3598万円
　前月に比べて横ばいながら微増した
　築後30年程度経過した安価な中古物件が成約登録の半数を占めていたため前月に比べると平均成約単価が下がった
　土地が小ぶりな中古物件は建物評価が伸びにくく土地の坪単価が高い地域でも土地が小さいとやはり金額が伸びにくいので古くなるほど金額がつきにくくなる傾向が如実に表れている
　
・マンション・
平均成約平米単価：46.13万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3459万円
　マンションの成約件数増加が全体の売れ行きを牽引する結果となった
　しかも築古低価格物件の成約件数が固まって底上げしたような形ではなくむしろ築浅物件がよく売れていた
　成約登録の8割強が80平米以上の広めの部屋で築浅物件のうち3件は100平米超と広い住戸が率先して売れていた

瑞穂区の令和5年7月は売れ行きが前月に比べて勢いを見せる伸びとなりました。

例年では春と秋の繁忙期に挟まれて売れ行きは落ち着く印象のある時期ではありますがここでやや回復基調を見せた形になっております。
しかし前年同月比では79％となっており今年はやや落ち着いた市況と言えるかもしれません。
7月は築浅マンションや専有面積が広めのマンションがよく売れており新築よりも買いやすい中古に目が向いていると感じさせる結果とも言えます。

しかしながら、市況全体を見るとマンションの売れ足が鈍い傾向にあります。
と言うのもマンションの価格が以前に比べるとだいぶ高くなっていることが考えられます。
特にリフォーム済物件やリノベーション済即入居可能物件などは成約に至るまで半年以上から1年近くも事案が少なくありません。
要因としては売価設定が高くなっていることが考えられます。
そもそも不動産の売却において価格と売れるまでのスピードは相反する関係にあります。

リフォーム済やリノベーション済即入居可能なマンションは価格が高騰している新築マンションと比較検討されやすい傾向にあります。

と言うのも、近頃の新築マンションは建築費が上っているため買いやすい価格帯に抑えて分譲しようとして専有面積が小さくなる傾向があります。
中古とは言え近しい価格帯でも一回りも二回りも広い物件がリノベーションされていて即入居可能で売りに出されていれば比較材料にされるのも必然ではないでしょうか？

ただ、中古相場自体も上がってきています。
リフォーム・リノベーションなどをして再販される物件は基本的に不動産業者が下取したマンションに手を加えて売りに出しているのですが…
この下取り価格も以前に比べると随分高くなったため再販価格も以前の相場より高く売りだす傾向が高まっています。
そう言った物件が成約に至るまで半年以上から1年近くかかる傾向が多く見受けられます。
高値で売り出されて長期にわたって販売中になっている物件が増えれば結果的に市場相場が高くなっているのも事前な流れではないでしょうか？

とは言えいつまでも右肩上がりで相場が上がり続けるとも言い切れません。
物価上昇が著しい現在でも未だ所得が上がる様子が見えない今の状況において物件価格の上昇に買手の資力が追いつかない状況が起こり始めています。
マンション専門の一括査定サイト【マンションナビ】を運営するマンションリサーチの調査結果では首都圏の中古マンション価格に頭打ち感が見えると言うデータも公表しています。
その要因もやはり買手の資料と販売価格との乖離による需要低下だとされています。

愛知県は東京ほど激しい値上がりはしていませんが少なからず同じような状況になっていると推測されます。
逆にいずれかは何らかの要因(住宅ローンの金利上昇など)によって需要が低下するときも来ることが予想されます。
その時期がいつになるかはわかりませんがいつまでも物件価格が上がり続けるわけではないことは肝に銘じて置いた方が良いかもしれません。


以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。