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お世話になっております。
センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。
天白区における成約事例をお送りいたします。
相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。
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令和4年3月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]天白区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和4年3月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：10件
成約価格：1,200万円～1億250万円
戸建：10件
成約価格：2,950万円～4,690万円
マンション：14件
成約価格：320万円～4,200万円
22.3成約事例【天白区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください
※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。
コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。
https://campage.jp/test2/jireihaishin
////【所感】///////
令和4年の3月の名古屋市天白区における成約動向としてはマンションの成約件数が若干落ち着いたものの土地と戸建の成約件数が前月から大幅回復に転じてトータルでは前月比120％の増加に転じました。
細かな内容としては以下の通りです。
・土地 2000万円台までの安価な土地がよく売れて成約件数が伸びた。
・戸建 新築分譲住宅がよく売れて成約件数を牽引した。
・マンション 2000万円台までの手頃価格の成約が前月に比べて減少した。
ちなみに前年同月比でみると89％とやや伸び悩み感があり、前月も前年同月比では87％だったので今年は去年に比べて売れ行きが下がってきている可能性があります。
おそらく今年の勢いの低さは売物件が例年に比べて少なくなってきているためではないかと思われます。
ただ、4月以降はもしかしたら売物件が増えるかもしれません。
転勤シーズンは賃貸の入退去の多い時期になります。
その結果、住まなくなった持家を賃貸で貸していた人たちがこのタイミングで『売る』か『再び貸す』か検討するケースが増えてきます。
売物件が例年に比べて少なくなってきている昨今においてはこれを機になるべく高く売れる可能性を模索する傾向が高いと言えます。
分譲マンションや戸建てを賃貸で貸す際は賃料が普通の賃貸物件に比べて高いのでそう易々と決まるものではありません。
春先の転勤シーズンで空家になったら秋口の転勤シーズンまで募集をかけていても決まらないと思って過言ではありません。
なのでその間とりあえず売値決めて売りに出してみると言った案件も今年は増えるのではないかと思います。
また昨今、金融機関が住宅ローン貸出中の不動産を賃貸で貸すケースについて神経質になってきていることも気がかりではあります。
かぼちゃの馬車に端を発した不動産投資のスルガ銀行不正融資問題に加えてフラット35を悪用した投資用不動産の購入が問題になっていました。
融資の申込をする人の属性にかかわらず返済能力に応じて融資が受けられる住宅金融支援機構のフラット35は融資の通りやすさを悪用して『住む気もないのに住む体でフラットでローン組んで買った分譲マンションを賃貸にまわす』なんてことが起こっていました。
『買ったはいいけど住むことができなくなって…』などともっともらしい理由をつけていた悪質なケースなども機構から一括返済を求められるそうです。
こういった事案は一般の銀行にとっても対岸の火事ではありません。
と言うのもローンが通りやすいからフラット35が悪用されやすかっただけで一般の銀行の方が金利が低くいので一般の銀行住宅ローンで買って賃貸でまわしている人も少なくないと推測されるからです。
そのため、住宅ローンの残債がある儘賃貸で貸していることが発覚すると厳しいペナルティが課せられる可能性が高いです。
なお、賃貸中の物件を『売却してでも即時一括返済してください』と要求されたとしても賃貸中の物件を高く売ることは現実的ではありません。
賃貸中の物件の売買は投資物件のオーナーチェンジになりますので利回り重視で取引価格が決まってきます。
分譲マンションや戸建てなどの自己居住用不動産の場合は市場で取引が成立する利回りで家賃から逆算する『収益還元法』では相場よりも低い金額になってしまいます。
そのため賃貸中で売却したところでローンの残債を一括返済できるほどの金額にならない可能性が高いと言えます。
『高く売れるのであれば売れるうちに売っておく』そう考えるのが自然なのかもしれません。
『値段しだいで売却も考える』と言ったスタンスであればぜひ弊社にご相談ください。
とりあえず査定だけでもご相談承ります。
以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。
