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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

緑区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和5年4月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]緑区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和5年4月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：7件
　成約価格：1,920万円～5,800万円
戸建：9件
　成約価格：580万円～4,090万円
マンション：6件
　成約価格：450万円～3,220万円

23.4成約事例【緑区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和5年4月は緑区において大異変が起きました！！
土地と戸建とマンションの全ての成約件数が大幅に減少し全体数では前月比44％の成約登録件数となりました。
詳細内容は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：58.02万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約2320万円
　前月に比べて成約件数が半減した
　3月ではボリュームゾーンを占めていた2000万円台～3000万円台の成約物件登録が半減したことが全体に響いているものの…
　あわせて土地が広めな高額成約登録が激減したことも響いている
　おそらくは分譲業者の用地仕入にブレーキがかかっていると推測される

・戸建・
建物平均成約坪単価：106.03万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約3392万円
　成約登録の大半を3000万円台の成約登録が占めており2000万円台までの安価な築古物件の成約が1件しかなかった
　また、3月まではよく売れていた4000万円超の築浅中古や大型邸宅の成約登録が4月は無く明らかに売れ行きにブレーキがかかった
　
・マンション・
平均成約平米単価：23.67万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約1775万円
　マンションに至っては安定的に成約件数を維持していたものの8カ月ぶりに成約件数が2桁を切る結果となった
　成約物件の半数がリフォーム済または直近にリフォーム歴のあるマンションだったため平均成約単価は前月に比べると上がったものの築浅物件の成約登録は無かったため大幅な上昇にはならなかった

例年繁忙期と呼ばれる春先を終えて4月は失速しやすい傾向にあります。

とは言え前年同月比でも52％程度の成約件数に止まり今年の4月は売れ行きがかなり落ち込む結果となりました。
不動産市況においてはコロナ禍が売れ行きを伸ばす特需の要因となっていましたが…
コロナの終息とともに不動産の売れ行きも落ち着きを取り戻してきたのかもしれません。

コロナの終息により人の動きにも変化が出てきました。
スーモの担当者が言うには不動産の反響数が1月から3月にかけて右肩下がりに減少した半面でリクルートが運営する旅行サイト『じゃらん』は右肩上がりに反響数を伸ばしていたそうです。
年末年始やゴールデンウィークなど長期休みに向けて『じゃらん』の反響が増えると『スーモ』の反響が落ち込むと言うのはリクルート的には定説らしいです。
今まで長距離の移動や人が集まる催しなど避ける傾向にありましたがコロナ後の日常が戻ってきていると言えます。

コロナ禍において企業が最小限に抑えていた転勤を伴う異動なども日常に戻ると増えてくることが予想され…

今後、転勤を理由に売りに出る物件も増えてくるのではないかと思います。
自身が住んでいる家を転勤に伴い売りに出すケースはもちろんのこと、賃貸で貸していた家などで賃借人が退去するので売却をすると言うケースも増えてくると思われます。

と言うのも、近頃は住宅ローン返済中の物件を賃貸で貸すことのリスクが高まっているからです。
投資用不動産の不正融資問題で自己居住用と偽って住宅ローンで投資用不動産を購入していた事案が多発していました。
主にフラット35が狙われており近頃は注意喚起がされるようになりましたが…
時を同じくして他の金融機関においてもコンプライアンスが徹底されるようになり住宅ローン完済前の物件について賃貸で貸すことについてはほとんど認められなくなりつつあります。
その結果、一昔前であれば『転勤になるから住宅ローンが残ってる今の家を売るか貸すかどちらにしようか？』と言った相談もありましたが、今は金融機関に対して転勤を理由に住宅ローン完済前でも一時的に賃貸で貸すことに承諾を求めてもほとんど認められません。

金融機関の承諾を得ずに勝手に賃貸募集をかけて貸し出すことはできてしまいますが、金融機関から見たら住宅ローンの契約に違反した不正行為となりますので見つかった時に大変なことになりかねません。
コンプライアンスの徹底が『住宅ローン不正利用の防止』と同時に『不正利用の是正』にも働いているためです。
そのため黙って貸していたことがバレると即時一括返済を求められるリスクがあります。
賃貸中で住宅ローンの一括返済を求められたから売ろうと思っても賃貸中不動産は収益還元法で取引価格目線が決まってしまうのでローンを完済できる金額で売れない可能性も少なくありません。
そう考えると今現在住宅ローンが残っている状態で賃貸で貸していることもリスクになってしまいました。

従来は転勤時に『売るか貸すか』の相談から売却になるケースも多かったですが、今『今まで賃貸で貸してたけど賃借人が転勤などで退去するタイミングで売却をする』と言う事案も増えてくると予想されます。
自分自身の転勤は転勤シーズン前から相談を受けるケースが多いですが、賃借人が退去して売ると言う事案については賃借人から退去の申出があってからのスタートになるためいつになるかわかりません。
タイミング的には転勤シーズン過ぎたあたりのこれからに季節に増えてくるのではないかと思います。
まだ、『賃借人退去＝売却』と言う風潮はそこまで広まっていませんが今後認知度が高まると市場に売りに出る物件の増加につながる可能性があります。

以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。