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22年の住宅リフォーム市場は7.3兆円と増加
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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

天白区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和5年2月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]天白区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和5年2月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：4件
　成約価格：1,460万円～5,500万円
戸建：9件
　成約価格：2,480万円～4,690万円
マンション：21件
　成約価格：430万円～4,140万円

23.2成約事例【天白区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
名古屋市天白区の令和5年2月はマンションが爆売れして全体の成約登録件数前月比178％と大幅増加になりました。
土地と戸建については横ばいに推移したので純粋にマンションばっかり爆売れ！と言った状況と言えます。
詳細内容は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：48.98万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約1959万円
　高低差のある土地や駅から離れた場所など比較的坪単価の低めな土地しか売れていない。
　その結果として平均成約坪単価は前月に比べ大幅に低下した。
　平針南や表山など広めの土地の成約登録も見受けられた。

・戸建・
建物平均成約坪単価：104.91万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約3357万円
　平均成約坪単価が2022年11月以降2023年2月まで3カ月連続で低下する結果となった。
　2月の売れ行きとしては成約登録の3分の2を中古物件が占める結果となっている。
　売れている中古物件の内容を見ると長期にわたって売れていなかった物件などが当初売出価格から値下げしてこのタイミングで成約している様子も見て取れるので…
　市況と言うよりもこの時期に捻じ込むように売られている感が否めない。
　
・マンション・
平均成約平米単価：26.41万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約1980万円
　大幅に成約件数を減少した1月から一転して2月は急激な成約件数増加となった。
　ただ、成約登録における全体の50％強が2000万円未満の低価格帯の中古物件に集中しており平均成約単価を減少させる要因にもなっている。
　大幅な値下げは1件しか見受けられないものの全体的に売出価格から値引して成約登録されている様子が見て取れる。

天白区では土地も戸建も成約件数は1月から横ばいに推移したもののマンションだけがやたらと成約件数を伸ばす結果となりました。

ただ、マンションの成約件数としては前年の同月と比べて同じ水準程度で飛びぬけて売れ行きが良かったというわけでもなく例年通りと言った印象です。
逆にマンションに比べて売れ行きの芳しくなかった土地と戸建については前年の同月よりも成約件数が多くなっており全体の成約登録件数では前年同月比121％となりました。
昨年に比べると売れ行きは良いと言えます。

なお、売れ行きをを左右する要因として中古物件の存在感は否めません。
特にマンションなどはもはや新築を建てられるような場所が少なくなってきたため供給が限られており建築費の高騰も重なって選択肢の少ない高根の花になってしまっています。
結果的に中古に目が向くのも必然ではないでしょうか？

また、戸建に関しても建築費の高騰の影響は強く、さらに2025年の建築基準法改正により耐震だけではなく断熱省エネ性能についても高水準な建物が建築許可を受けるための最低基準になるので今後は予算を抑えて安く建てることは容易ではなくなってしまいます。

これからの時代はマンションも戸建も新築住宅は贅沢品になるようなイメージではないでしょうか？
やはり結果的に中古に目が向くのも必然と言えます。


住宅購入、6割が「中古住宅でも構わない」

実際、住宅購入を検討する人の6割が中古で構わないと考えていると言うアンケートデータもあります。

その理由の1番が『新築価格の高騰』と言うのはまさに今の時流を如実に表していると思います。

また、理由の2番目として『リフォームをすれば綺麗だから』と言う考え方が消費者にかなり浸透してきているのではないでしょうか？
昔は中古住宅と言えば『他人のお古だから安く買える』＝『安い！けどボロい！汚い！許容できる程度のボロさかどうか？』と言った考えで中古物件を探す人が多かったように思います。
しかし近年はリフォームすれば『ボロい！汚い！は気にならない』と言う考え方が定着しつつあります。
むしろマンションなどの場合は構造躯体にコストをかける必要が無いので内装丸ごと新品入れ替えするようなフルリノベーションも定着してきています。
実際に不動産会社が買い取ったマンションの内装を新品に入れ替えるフルリノベーションをして再販している物件も増えているため家探ししている消費者にもわかりやすいお手本がたくさん売りに出ていると言えるのかもしれません。

その様な背景もありリフォーム市場は年々規模を増してきつつあります。
近年のリフォーム市場の増加はコロナ禍にあって家にいる時間が長くレジャー・行楽や飲食などの支出が減って住環境の改善に向けられていたと言った背景で伸びてきました。
コロナも落ち着きマスクを外して日常の生活を取り戻しつつある今後はそのような需要が減少することが見込まれますが…
根本的に家探しする人の需要が中古に向けられるようにあると必然的にリフォーム需要が伸びて今後益々リフォーム市場の増加が見込まれると思われます。

ただ、リフォーム市場はこれから発展する未成熟市場なだけあり玉石混交な状態にあります。
またそのような状況にあるからこそ消費者の無知に付け込み不当に割高な費用を請求する事案も少なくありません。
一般的にはお年寄りなどを騙すようなリフォーム詐欺のイメージが強いかもしれませんが…

不動産の購入とリフォーム・リノベーションをセットで提案する【ワンストップ系不動産会社】が近頃はずいぶん増えてきました。
これは一部のコンサル会社が『不動産の仲介と同時にリフォームの請負を受注すれば相見積もりを取らせないので粗利4割抜けるビジネスモデル』と言って普及した背景があります。
たとえば1000万円の中古マンションを買ってもらって1000万円のリノベーションをしてもらうと…
仲介手数料：36万円
リフォーム粗利：400万円
ワンストップ系不動産会社は仲介手数料ではなくリフォームの粗利で儲けていると言うことがわかると思います。
なお、このリフォーム内容については複数のリフォーム会社で相見積もりを取れば容易に200万円ぐらい安くなります。
元々リフォームの粗利など2～3割程度が一般的なので相見積もりを取らせない流れで割高なリフォームを売っているビジネスモデルとも言えます。

ちなみにワンストップ系不動産会社は売主に対して仲介手数料を割引してでも専任媒介契約で売却依頼を取りたがる傾向にあります。
これは売却依頼を受託した時点で単独一社で独占販売することができるようになるためです。
その物件の購入に興味があって問合せしてくる客は全てリフォーム営業をかけるターゲットになるからです。
むしろ問合せしてきた物件を買ってもらわなくてももっと古くて安い中古を買わせてガッツリリノベーションさせた方がワンストップ系不動産会社は儲かるのです。
だから売れるかどうかは別にして客寄せの材料としてワンストップ系不動産会社は専任媒介契約で売却依頼を取ろうとするのです。

なお、弊社はワンストップ系不動産会社ではありませんが不動産購入とセットでリフォーム会社を紹介することが可能です。
複数のリフォーム会社を紹介して相見積もりを取ることもできます。
そうすることでリフォーム費用を抑えられれば物件を購入できるという予算感ギリギリのお客様も少なくありません。
ワンストップ系不動産会社の場合はリフォームの粗利を確保するために予算感ギリギリのお客様は別物件を提案されてしまいますが…
私共は売主様に代わって物件を売ってくる立場の仲介会社になりますので自社の利益よりも物件を売れるように努めております。
戸建やマンションを売却する際はぜひとも弊社にお任せください。


以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。