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22年の住宅リフォーム市場は7.3兆円と増加
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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

昭和区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和5年2月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]昭和区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和5年2月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：2件
　成約価格：2,623万円～5,750万円
戸建：5件
　成約価格：1,150万円～9,390万円
マンション：14件
　成約価格：1,400万円～5,380万円

23.2成約事例【昭和区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
名古屋市昭和区では令和5年2月に入って土地・戸建・マンションとも成約件数を伸ばして全体の成約登録件数前月比175％と大幅増加になりました。
詳細内容は以下の通りです。

・・土地・

平均成約坪単価：99.73万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約3989万円
　桜山最寄の土地しか成約登録が無かった。
　成約件数が前月増とは言えまだ昨年末水準までは回復しておらず売れ行きとしては心許ない。
　平均成約坪単価は従来水準を保って入るので買手の購買力が特別落ちているわけではないと推測される。

・戸建・
建物平均成約坪単価：164.27万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約5256万円
　新築・中古問わず売れて成約件数を伸ばす結果となった。
　戸建の売れ行き自体は昨年11月以降少しずつではあるものの毎月成約件数を伸ばしている。
　5000万円以上の価格帯が主な価格帯になる昭和区において狭小物件や築古物件など安価な物件が成約件数の伸びを後押ししている。
　
・マンション・
平均成約平米単価：40.79万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3059万円
　前月から爆上げしたように見えつつも…
　単に従来水準に回復したに過ぎないと言う状況になっている。
　なお、成約物件の半数以上が地下鉄駅徒歩5分圏内の物件に集中していた。
　1月に比べて2000～3000万円台の物件の成約登録数が回復した。

元々マンションの売れ行きはそこそこ良い昭和区ではありますが…

マンションの売れ行きも含めて1月の落ち込み具合は散々たるものでした。
2月に入ってやっと通常水準に回復したように思われます。

そもそも、昭和区における物件の売れ行きをを左右する要因として中古マンションの存在感は否めません。
マンションデベロッパーが新規で建てられるような土地の取得は困難を極め、昨今の建築費高騰も重なって新築物件が高根の花になってしまっています。
結果的に中古に目が向くのも必然ではないでしょうか？

なお、今後も建築費の高騰の影響は強く、さらに2025年の建築基準法改正により耐震だけではなく断熱省エネ性能についても高水準な建物が建築許可を受けるための最低基準になるので今後は予算を抑えて安く建てることは容易ではなくなってしまいます。

これからの時代はマンションも戸建も新築住宅は贅沢品になるようなイメージではないでしょうか？
やはり結果的に中古に目が向くのも必然と言えます。


住宅購入、6割が「中古住宅でも構わない」

実際、住宅購入を検討する人の6割が中古で構わないと考えていると言うアンケートデータもあります。

その理由の1番が『新築価格の高騰』と言うのはまさに今の時流を如実に表していると思います。

また、理由の2番目として『リフォームをすれば綺麗だから』と言う考え方が消費者にかなり浸透してきているのではないでしょうか？
昔は中古住宅と言えば『他人のお古だから安く買える』＝『安い！けどボロい！汚い！許容できる程度のボロさかどうか？』と言った考えで中古物件を探す人が多かったように思います。
しかし近年はリフォームすれば『ボロい！汚い！は気にならない』と言う考え方が定着しつつあります。
むしろマンションなどの場合は構造躯体にコストをかける必要が無いので内装丸ごと新品入れ替えするようなフルリノベーションも定着してきています。
実際に不動産会社が買い取ったマンションの内装を新品に入れ替えるフルリノベーションをして再販している物件も増えているため家探ししている消費者にもわかりやすいお手本がたくさん売りに出ていると言えるのかもしれません。

その様な背景もありリフォーム市場は年々規模を増してきつつあります。
近年のリフォーム市場の増加はコロナ禍にあって家にいる時間が長くレジャー・行楽や飲食などの支出が減って住環境の改善に向けられていたと言った背景で伸びてきました。
コロナも落ち着きマスクを外して日常の生活を取り戻しつつある今後はそのような需要が減少することが見込まれますが…
根本的に家探しする人の需要が中古に向けられるようにあると必然的にリフォーム需要が伸びて今後益々リフォーム市場の増加が見込まれると思われます。

ただ、リフォーム市場はこれから発展する未成熟市場なだけあり玉石混交な状態にあります。
またそのような状況にあるからこそ消費者の無知に付け込み不当に割高な費用を請求する事案も少なくありません。
一般的にはお年寄りなどを騙すようなリフォーム詐欺のイメージが強いかもしれませんが…

不動産の購入とリフォーム・リノベーションをセットで提案する【ワンストップ系不動産会社】が近頃はずいぶん増えてきました。
これは一部のコンサル会社が『不動産の仲介と同時にリフォームの請負を受注すれば相見積もりを取らせないので粗利4割抜けるビジネスモデル』と言って普及した背景があります。
たとえば1000万円の中古マンションを買ってもらって1000万円のリノベーションをしてもらうと…
仲介手数料：36万円
リフォーム粗利：400万円
ワンストップ系不動産会社は仲介手数料ではなくリフォームの粗利で儲けていると言うことがわかると思います。
なお、このリフォーム内容については複数のリフォーム会社で相見積もりを取れば容易に200万円ぐらい安くなります。
元々リフォームの粗利など2～3割程度が一般的なので相見積もりを取らせない流れで割高なリフォームを売っているビジネスモデルとも言えます。

ちなみにワンストップ系不動産会社は売主に対して仲介手数料を割引してでも専任媒介契約で売却依頼を取りたがる傾向にあります。
これは売却依頼を受託した時点で単独一社で独占販売することができるようになるためです。
その物件の購入に興味があって問合せしてくる客は全てリフォーム営業をかけるターゲットになるからです。
むしろ問合せしてきた物件を買ってもらわなくてももっと古くて安い中古を買わせてガッツリリノベーションさせた方がワンストップ系不動産会社は儲かるのです。
だから売れるかどうかは別にして客寄せの材料としてワンストップ系不動産会社は専任媒介契約で売却依頼を取ろうとするのです。

なお、弊社はワンストップ系不動産会社ではありませんが不動産購入とセットでリフォーム会社を紹介することが可能です。
複数のリフォーム会社を紹介して相見積もりを取ることもできます。
そうすることでリフォーム費用を抑えられれば物件を購入できるという予算感ギリギリのお客様も少なくありません。
ワンストップ系不動産会社の場合はリフォームの粗利を確保するために予算感ギリギリのお客様は別物件を提案されてしまいますが…
私共は売主様に代わって物件を売ってくる立場の仲介会社になりますので自社の利益よりも物件を売れるように努めております。
戸建やマンションを売却する際はぜひとも弊社にお任せください。


以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。