変動型住宅ローン、10月に一斉上昇へ MFS、追加利上げで住宅価格にも下押し圧力

変動金利が10月から上昇へ。不動産価格はどうなる？金利上昇時代に売主が知っておきたい「価格の時間差」

「住宅ローンの変動金利がまた上がるらしい」

2026年に入り、住宅ローンを利用している方から、こうした相談を耳にする機会が増えています。

2026年9月28日付の住宅新報では、住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するMFSが、日銀による6月・9月の利上げを受け、10月から銀行各行の変動型住宅ローン金利が上昇するとの見通しを示したことが報じられました。

ただし、ここで注意したいのは、「10月になったら、すべての住宅ローン利用者の毎月の返済額が一斉に増える」という意味ではないことです。

銀行によって金利の反映時期や返済額の見直しルールは異なります。

例えば、5年ルール・125％ルールが適用される住宅ローンでは、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに増えるとは限りません。その一方で、返済額が変わらなくても、その内訳は変わります。利息の割合が増え、元金の返済に回る金額が少なくなることがあります。三菱UFJ銀行なども、この仕組みを公式に説明しています。

つまり、金利上昇の影響は「毎月の返済額がいくら増えたか」だけを見ていては分かりません。

そして、この問題は住宅ローンを返済している人だけの問題でもありません。

実は、住宅ローン金利の上昇は、不動産を売却しようとしている所有者にも大きく関係します。

なぜなら、不動産を買う人の多くが住宅ローンを利用しているからです。

金利が上がれば、同じ年収・同じ月々の返済可能額でも、購入できる不動産価格は変わります。

今回は、2026年10月からの変動金利上昇をきっかけに、

「金利上昇は不動産価格にどう影響するのか？」

「住宅ローンの返済額がすぐ増えなくても、なぜ注意が必要なのか？」

「売主にとって、本当に怖いのは価格下落なのか？」

「今すぐ売るべきなのか、それとも様子を見るべきなのか？」

という点を、名古屋市・天白区の不動産売却という視点から考えてみます。

住宅ローン金利が上がると、まず変わるのは「買主の予算」

不動産価格を考えるとき、多くの人は「この家はいくらで売れるのか？」という売主側の視点から考えます。

しかし、不動産価格は売主だけで決まるものではありません。

実際にその価格で購入する買主がいて、資金調達できて初めて売買が成立します。

ここが、金利上昇を考えるうえで非常に重要なポイントです。

例えば、買主が「住宅ローンの返済は月10万円程度まで」と考えているとします。

金利が低いときには、月10万円の返済で借りられる金額が大きくなります。

ところが金利が上がると、同じ月10万円の返済額でも借入可能額は小さくなります。

つまり、

「月々の返済額はこれ以上増やしたくない」

という買主が多ければ多いほど、

「購入できる物件価格の上限が下がる」

ということになります。

これが、金利上昇が不動産価格に影響する基本的な仕組みです。

住宅新報が報じたMFSの分析では、住宅ローン金利が1％上昇すると、不動産価格に15％程度の下落圧力が生じるとの試算が紹介されています。

ただし、これは「金利が1％上がれば不動産価格が必ず15％下がる」という予測ではありません。

金利以外にも、賃金、物価、土地価格、建築費、人口動態、住宅供給量、購入需要など、多くの要素が不動産価格を動かします。

MFSも、金利上昇が価格の押し下げ要因になる一方、賃金上昇は価格を押し上げる要因になるとしており、双方の影響が綱引きになるとの見方を示しています。

ここを誤解してはいけません。

「金利上昇＝不動産価格がすぐに15％下落する」ではありません。

重要なのは、金利上昇によって買主の「買える価格帯」が変化する可能性があるということです。

実は「金利が上がった日」に不動産価格が下がるわけではない

ここには、不動産市場特有の「時間差」があります。

金利が上がる。

↓

住宅ローンの条件が変わる。

↓

買主が借りられる金額・購入できる価格帯を再計算する。

↓

購入予算を下げる。

↓

高価格帯の物件から問い合わせが減る。

↓

売主が価格を見直す。

↓

成約価格に変化が出る。

このように、金利上昇から実際の不動産価格に変化が現れるまでには、一定の時間がかかります。

だからこそ、ニュースで「住宅ローン金利上昇」と報じられた直後に、街の不動産価格が一斉に下がるわけではありません。

むしろ最初に起きるのは、

「この物件は買えるけれど、こちらは予算オーバー」

「今まで4,000万円まで見ていたけれど、3,700万円程度にしておこう」

「ローン審査が厳しくなったので自己資金を増やそう」

といった、買主側の行動変化です。

そして、その行動変化が積み重なった結果として、売主側の価格設定にも影響が出てきます。

この「時間差」を理解しておくことは、不動産売却を考えるうえで非常に重要です。

「5年ルールがあるから大丈夫」は少し危険な考え方

変動金利の住宅ローンには、金融機関によって「5年ルール」「125％ルール」があります。

例えば、三菱UFJ銀行では、変動金利・元利均等返済の場合、金利が変更されても返済額は5年間変わらず、5年ごとの返済額見直しでは125％を上限とする仕組みを説明しています。

ただし、これは「金利上昇の影響を受けない」という意味ではありません。

金利が上がった場合、毎月の返済額が同じでも、その中に占める利息の割合が増え、元金返済に回る金額が減ることがあります。

場合によっては未払利息が発生する可能性もあります。

愛知県内でも、例えばあいち銀行は変動金利について、金利変更後も一定期間は返済額を据え置き、5年ごとの見直しでは125％を上限とする仕組みを案内しています。

一方で、すべての住宅ローンが同じルールではありません。

名古屋銀行も、商品によって5年ルール・125％ルールの適用対象外があることを案内しています。

つまり、

「ニュースで金利が上がった」

↓

「でも自分の返済額は変わっていない」

↓

「だから自分には影響がない」

という判断は早計です。

住宅ローンを利用している方は、契約している金融機関の金利・返済額変更ルールを確認しておくことが大切です。

売主にとって本当に重要なのは「自分のローン」だけではない

ここからが、不動産を売却する方にとって重要な話です。

自分が住宅ローンを利用しているかどうかにかかわらず、売却市場には「買主の住宅ローン」が存在します。

例えば、4,000万円で売却したい戸建てがあるとします。

売主からすれば、

「近隣の成約事例を見ると4,000万円くらいだから、4,000万円で売れるだろう」

と考えるかもしれません。

しかし、買主側の住宅ローン事情が変われば話は違ってきます。

以前なら、

「4,000万円借りても返済できる」

と考えていた買主が、

「金利が上がったので3,700万円くらいまでにしておこう」

となる可能性があります。

もちろん、すべての買主が同じ行動をするわけではありません。

自己資金が多い人もいれば、年収が上がっている人もいます。

金利上昇以上に賃金が上昇すれば、購入能力が維持される可能性もあります。

しかし、不動産市場全体として見れば、

「買主が無制限に高い物件を買えるわけではない」

という当たり前の事実を、改めて意識する必要があります。

「高く売りたい」と「高く売れる」は違う

不動産売却の現場で、非常に重要な言葉があります。

それは、

「高く売りたい価格」と「実際に売れる価格」は違う

ということです。

例えば、

「4,500万円で売れたらうれしい」

という希望があるとします。

しかし、現在の市場データを調べると、

現在販売されている競合物件が3,900万～4,200万円。

直近の成約事例が3,700万～4,100万円。

さらに、住宅ローン金利上昇によって買主の予算にも変化が出ている。

この状況で、

「4,500万円で売り出しましょう」

という提案が必ずしも売主にとって有利とは限りません。

もちろん、物件に他にはない魅力があり、4,500万円でも購入する買主がいる可能性はあります。

だからこそ重要なのは、単純に「高い・安い」で判断することではなく、

「なぜその価格で売れると考えるのか？」

を説明できることです。

査定価格は「営業マンの期待値」ではなく、根拠から考える

不動産会社が売却価格について意見を述べる場合、宅地建物取引業法では、その根拠を明らかにすることが求められています。

そのため、売主が査定を受けるときには、

「査定額はいくらですか？」

だけではなく、

「その価格になる根拠は何ですか？」

と聞くことが大切です。

例えば、

・近隣の成約事例

・現在販売されている競合物件

・土地面積

・建物面積

・築年数

・駅距離

・道路条件

・土地形状

・日照や眺望

・室内の状態

・リフォーム履歴

・住宅ローンを利用する買主が購入可能な価格帯

などです。

特に重要なのが、

「成約した価格」と「現在売りに出ている価格」を混同しないこと。

ポータルサイトに4,500万円で掲載されているからといって、その物件が4,500万円で売れたわけではありません。

4,500万円で売り出しているけれど、まだ買主が決まっていない可能性もあります。

一方、成約事例は、実際に売主と買主が価格条件に合意して取引が成立した結果です。

この2つは似ているようで、意味がまったく違います。

金利上昇局面では「売り出し価格」より「買主の予算」を見る

これからの不動産売却では、

「近所の物件がいくらで売り出されているか」

だけを見るのでは不十分かもしれません。

むしろ、

「その価格帯を買える人がどれだけいるのか」

という視点が重要になります。

例えば、4,500万円の物件を購入する場合、住宅ローンだけでなく、諸費用、固定資産税、修繕費、教育費なども考えなければなりません。

さらに金利が上昇すれば、同じ借入額でも返済負担が大きくなります。

そうなると買主は、

「駅から少し離れても安い物件にする」

「築年数を妥協する」

「土地を小さくする」

「中古マンションに変更する」

「購入時期を遅らせる」

など、条件を変更する可能性があります。

つまり金利上昇は、

「買主がいなくなる」というより、「買主が選ぶ物件の条件が変わる」

という形で市場に現れることがあります。

売主側にとっては、ここが非常に重要です。

名古屋市・天白区でも「金利×物件価格」を切り離して考えない

名古屋市天白区は、地下鉄鶴舞線・桜通線沿線を中心に、戸建て・中古マンションともに住宅需要のあるエリアです。

一方で、天白区はエリアが広く、駅距離、坂道、高低差、道路条件、土地形状、築年数などによって物件ごとの差が出やすい地域でもあります。

同じ「天白区の中古戸建て」でも、

「駅徒歩5分」

と

「駅徒歩25分」

では、購入検討者が異なります。

同じ「築20年のマンション」でも、

「管理状態が良い」

「修繕計画がしっかりしている」

「駅から近い」

といった条件が揃っている物件と、そうでない物件では、買主の評価が変わります。

さらに住宅ローン金利が上昇すると、買主は物件価格だけではなく、

「毎月いくら支払うのか」

という視点をより強く持つようになります。

だからこそ、天白区で不動産売却を考える場合にも、

「天白区の相場は○○万円」

という単純な数字だけで判断するのではなく、

「この物件を、現在の金利環境で、どのような買主が、いくらなら購入できるのか」

というところまで考える必要があります。

「金利が上がる前に急いで売るべき」という話でもない

ここまで読むと、

「じゃあ金利が上がっている今、急いで売ったほうがいいの？」

と思われるかもしれません。

しかし、私たちは必ずしも「今すぐ売るべき」と考えているわけではありません。

不動産の売却には、

・住宅ローン残高

・買い替えの予定

・引っ越し時期

・税金

・相続

・家族構成

・老後資金

・今後の住まい

など、価格以外にも考えるべきことがたくさんあります。

大切なのは、

「金利が上がるから売る」

ではなく、

「金利が上がったことで、自分の不動産を取り巻く環境がどう変わっているのかを確認する」

ことです。

例えば、売却を考えているのであれば、

1. 現在の成約相場を確認する

2. 現在販売されている競合物件を確認する

3. 自分の物件がどの価格帯の買主をターゲットにするのか考える

4. 現在の住宅ローン残高を確認する

5. 売却費用や税金を計算する

6. 売却後に手元に残る金額を確認する

7. 今売る場合と、1～2年後に売る場合の違いを考える

こうした順番で整理していくことが重要です。

「価格が下がるか」ではなく「買える人がどう変わるか」を見る

今回の住宅新報の記事で特に注目したいのは、単純な金利上昇の話だけではありません。

MFSは、変動型住宅ローンだけでなく固定金利も上昇する可能性を指摘し、さらに住宅ローン審査や50年ローンの審査が今後厳格化する可能性にも言及しています。

これは不動産市場を見るうえで非常に重要なポイントです。

不動産価格を考えるとき、

「去年はいくらだった」

「近所がいくらで売れた」

だけを見るのではなく、

「現在の金融環境で、その価格を買える人がどれくらいいるのか」

を見る必要があるからです。

不動産は株式のように、毎日価格が表示される商品ではありません。

売り出し価格は高いまま残ることもあります。

そのため、市場の変化が価格に表面化するまでには時間差があります。

だからこそ、

「まだ周辺の物件は高いから大丈夫」

と安心するのも、

「金利が上がったからすぐ暴落する」

と考えるのも、どちらも極端です。

必要なのは、その間にある市場の変化を観察することです。

不動産売却で大切なのは「いくらと言われたか」より「なぜその価格なのか」

不動産査定を受けるとき、つい査定額そのものに目が行きます。

3,800万円なのか。

4,000万円なのか。

4,300万円なのか。

しかし、本当に比較すべきなのは数字だけではありません。

「なぜその価格なのか？」

「どの成約事例を参考にしたのか？」

「現在販売されている競合物件は？」

「その価格で購入する買主はどんな人なのか？」

「現在の住宅ローン金利を考えたとき、購入可能な価格帯なのか？」

「売れなかった場合、どのタイミングで価格を見直すのか？」

ここまで説明を受けて初めて、査定価格を判断する材料が揃います。

高い査定額だから良い。

低い査定額だから悪い。

という単純な話ではありません。

重要なのは、その価格にどれだけ具体的な根拠があるかです。

センチュリー21興和不動産では「価格」だけでなく「売却後」まで考えます

センチュリー21興和不動産では、名古屋市天白区を中心に、不動産売却についてのご相談を承っています。

私たちが大切にしているのは、「査定額を提示して終わり」ということではありません。

現在の市場で、

「どのくらいの価格帯で売り出すのが現実的なのか」

「どのような買主がターゲットになるのか」

「現在販売されている競合物件と比較して、どこが強み・弱みなのか」

「住宅ローン金利の変化によって買主の予算がどう変わる可能性があるのか」

といった点を整理したうえで、売却方法を考えていきます。

また、売却することだけが正解とも考えていません。

「まだ住み続ける」

「賃貸として活用する」

「買い替える」

「相続まで保有する」

「売却して現金化する」

など、所有者の事情によって選択肢は変わります。

だからこそ、最初から「売却ありき」で考えるのではなく、まずは現在の資産価値と市場環境を把握することが大切です。

まとめ　金利上昇時代の不動産売却は「価格」ではなく「市場の構造」を見る

2026年10月から、各銀行の変動型住宅ローン金利には上昇の動きが出ています。

ただし、銀行によって反映時期や返済額の見直しルールは異なり、金利が上がったからといってすべての住宅ローン利用者の返済額がすぐに増えるわけではありません。

一方で、住宅ローン金利の上昇は、これから住宅を購入する人の「買える価格」に影響する可能性があります。

そして、その変化はすぐに不動産価格へ表れるとは限りません。

まず買主の予算が変わり、

↓

購入する物件の条件が変わり、

↓

問い合わせや成約の動きが変わり、

↓

売主の価格設定が変わり、

↓

その後、成約価格に変化が表れる。

この時間差を理解しておくことが、これからの不動産売却では重要になります。

だからこそ、売却を検討している方におすすめしたいのは、

「今売るべきか？」をいきなり決めることではありません。

まず、

「今の我が家はいくらくらいの市場価値があるのか？」

「現在の買主はどの価格帯なら購入できるのか？」

「住宅ローン金利が上がった場合、我が家の購入層はどう変わるのか？」

「売却した場合、諸費用を差し引いて手元にいくら残るのか？」

を確認しておくことです。

相場を知っているだけでも、選択肢は大きく変わります。

売却するのか。

もう少し住むのか。

買い替えるのか。

賃貸にするのか。

相続まで保有するのか。

判断するのは、その後でも遅くありません。

名古屋市・天白区で不動産の売却をご検討中の方は、「売るかどうかを決める前に、まず現在の資産価値を知りたい」というご相談でも構いません。

センチュリー21興和不動産では、地域の取引事例や現在販売されている物件などを確認しながら、現在の市場でその不動産がどのように評価されるのかを一緒に整理していきます。

「高く売れると言われたから売る」のではなく、「なぜその価格なのかを理解してから決める」。

金利が変わり、買主の予算も変わっていく今だからこそ、不動産売却ではこの視点がますます重要になっているのではないでしょうか。

まずは「我が家の現在の相場を知りたい」というところから、お気軽にご相談ください。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

名古屋市天白区原4丁目201 センチュリー21興和不動産までお問い合わせください。