中古マンションの値下がり傾向がなかなか表面化しない市場のカラクリ…理由は「3種類の価格」にあり

そのマンション、いくらで売れる？ネットの「売出価格」と実際の「成約価格」が違う理由｜名古屋市・天白区の不動産売却

中古マンションの価格は、まだ上がっているのでしょうか。それとも、すでに値下がりが始まっているのでしょうか。

最近、そんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

不動産情報サイトを見れば、以前より高い価格で売り出されている中古マンションが目につきます。一方で、不動産市場を扱うニュースでは「売れ行きが鈍っている」「価格調整が始まっている」「売出価格と成約価格の差が広がっている」といった情報も見られるようになりました。

2026年9月25日付の日刊ゲンダイDIGITALでも、「中古マンションの値下がり傾向がなかなか表面化しない市場のカラクリ」として、マンション価格を考えるうえで重要な「3種類の価格」が紹介されています。記事では、インターネット上で確認できる「売出価格」と、実際に売買が成立した「成約価格」、そして不動産会社などが買い取る「買取価格」の違いが、市場の見え方に影響していると指摘しています。

この話は、これから名古屋市や天白区でマンション売却を考えている方にとっても、決して他人事ではありません。

なぜなら、売却を考えたときに一番気になるのは、

「結局、うちのマンションはいくらで売れるの？」

ということだからです。

そして、この質問に答えるためには、「ネットにいくらで出ているか」だけを見ていてはいけません。

大切なのは、現在の市場で「実際に買主と合意できる価格」を考えることです。

中古マンションの「価格」は一つではない

今回の日刊ゲンダイの記事で注目したいのが、「中古マンションには複数の価格がある」という考え方です。

記事では大きく、

・売出価格
・成約価格
・買取価格

の3種類が紹介されています。

これに、売却を検討する際に不動産会社が提示する「査定価格」を加えると、売主にとっては4つの価格を考える必要があります。

1．売出価格

売出価格とは、売主が「この金額で売りたい」と市場に提示する価格です。

SUUMOやLIFULL HOME'S、at homeなどの不動産情報サイトに掲載されている価格は、基本的にこの「売出価格」です。

例えば、ある中古マンションが3,980万円で掲載されていたとします。

それを見て、

「このマンションが3,980万円なら、うちも3,980万円くらいで売れるのでは？」

と考えるのは自然なことです。

しかし、ここには一つ注意点があります。

3,980万円で「売りに出ている」ことと、3,980万円で「売れた」ことは同じではありません。

売主が3,980万円を希望していても、買主から価格交渉が入るかもしれません。販売期間が長くなれば、途中で価格を変更することもあります。

つまり、インターネットで見えている価格は、

「市場で実際に成立した価格」

ではなく、

「現在、市場に提示されている価格」

なのです。

2．成約価格

次に重要なのが「成約価格」です。

これは、実際に売主と買主の間で売買契約が成立した価格です。

例えば、

売出価格　3,980万円

だったマンションが、

成約価格　3,750万円

で売れたとします。

この場合、現在の不動産情報サイトを見ているだけでは、「3,980万円で売りに出されている」という情報は確認できても、「最終的に3,750万円で成約した」という事実は分かりにくい場合があります。

日刊ゲンダイの記事でも、売出価格と成約価格の違いを指摘し、成約価格は一般消費者からは見えにくく、不動産業者が利用するレインズなどで確認できると説明しています。

ここが中古マンションの相場を見るうえで非常に重要なポイントです。

「今、いくらで売っているか」だけではなく、

「実際に、いくらで売れたのか」

を見る必要があります。

3．買取価格

そして3つ目が「買取価格」です。

これは、一般の買主に仲介するのではなく、不動産会社や買取業者などが物件を直接買い取る場合の価格です。

買取の場合、不動産会社は買い取った後にリフォームやリノベーションを行ったり、販売活動を行ったりする必要があります。

そのため、一般の買主に仲介して売る場合の価格と、買取価格は同じではありません。

「仲介なら3,500万円で売れる可能性があるが、買取なら3,000万円」

というように、価格差が生じることもあります。

ただし、買取には「売却までの期間を短縮しやすい」「販売活動の負担を抑えられる」といった別のメリットもあります。

したがって、

「買取価格が安い＝悪い」

という単純な話でもありません。

売却スピード、手間、契約条件、売却後の予定などを含めて比較することが大切です。

4．そしてもう一つ、「査定価格」がある

ここに、売主が特に注意しておきたい4つ目の価格があります。

それが「査定価格」です。

不動産会社にマンションの査定を依頼すると、

「査定価格は3,800万円です」

などと提示されることがあります。

しかし、査定価格は「その金額で必ず売れる」という意味ではありません。

不動産会社が、

「過去の取引事例」
「現在の競合物件」
「物件そのものの条件」
「市場の動き」
「買主の予算」
「販売期間」

などを考慮して、

「この物件なら、この価格帯で売却を目指すことが現実的だろう」

と判断した価格です。

つまり、

売出価格＝売主が希望する価格

査定価格＝不動産会社が予測する価格

成約価格＝実際に市場で成立した価格

買取価格＝不動産会社などが直接買い取る価格

という違いがあります。

この4つを混同しないことが、マンション売却では非常に重要です。

「SUUMOに3,980万円で出ている」だけでは相場は分からない

マンションを売却しようと考えたとき、多くの方が最初にするのがインターネット検索です。

例えば、自分が所有しているマンションと同じマンション、あるいは近隣の似たマンションを検索します。

「この部屋は3,980万円」

「こっちは4,280万円」

「少し狭い部屋でも3,680万円」

そんな情報を見て、

「自分の部屋なら4,000万円くらいかな」

と考える。

これは、売却を検討するうえで有益な情報収集ではあります。

ただし、ここで分かるのは「現在の売出価格」です。

その価格で問い合わせが何件入ったのか。

何カ月販売しているのか。

価格を一度下げたのか。

最終的にいくらで成約したのか。

それは、掲載画面だけでは分からないことがあります。

だからこそ、「ネットで見た価格＝自分のマンションの相場」と考えてしまうと、価格設定を誤る可能性があります。

「値下がりしているのに、高く見える」ことがある理由

今回の日刊ゲンダイの記事が指摘しているのは、まさにこの部分です。

記事では、マンション市場では売出価格、成約価格、買取価格という3種類の価格があり、一般の人が目にする価格と、実際の取引価格には違いがあると説明しています。

また、買取再販物件についても触れています。これは不動産会社などが中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを行ったうえで市場に再び売り出す仕組みです。記事では、流通市場に出ている物件の約4割が買取再販物件だという見方を紹介しています。ただし、この「約4割」という数字は記事で紹介された見方であり、全国の中古マンション市場全体をそのまま表す統計として扱うには注意が必要です。

ここで大切なのは、数字そのものより、

「市場に出ている価格」と「実際の取引価格」は違う

という構造を理解することです。

実際に「売出価格」と「成約価格」の差はある

これは特定のニュース記事だけの話ではありません。

例えば東京カンテイのデータを紹介した2026年の資料では、首都圏の既存マンションについて、2025年上期の平均売出価格5,407万円に対して取引価格は5,075万円、価格乖離率はマイナス6.14％。2025年下期も売出価格5,640万円に対して取引価格5,289万円で、乖離率はマイナス6.22％でした。

もちろん、これは首都圏全体の平均値です。

名古屋市・天白区の個々のマンションに、その数字をそのまま当てはめることはできません。

しかし、ここから分かるのは、

「売り出されている価格」と「実際に取引された価格」は、もともと同じではない

ということです。

さらに重要なのは、物件によってその差が大きく変わることです。

駅から徒歩5分なのか15分なのか。

築10年なのか築30年なのか。

管理状態はどうなのか。

大規模修繕の予定はあるのか。

専有面積や間取りは現在の購入層に合っているのか。

同じマンションでも階数や方角によって違います。

そのため、「マンション相場は1㎡いくら」といった平均値だけで売却価格を決めるのは難しいのです。

名古屋市・天白区のマンションも「全国平均」だけでは判断できない

ここは、名古屋市・天白区で不動産売却を考える方には特に重要です。

東京で中古マンション価格に変化が出ているからといって、

「では天白区も値下がりしている」

と判断することはできません。

反対に、

「全国的にマンション価格が高いから、天白区のマンションも高く売れる」

とも限りません。

不動産は地域によって需要と供給が異なり、さらに同じ地域の中でも駅や学区、築年数、マンションの管理状態などによって価格が変わるからです。

中部圏不動産流通機構では、愛知県について中古マンションの成約・在庫価格推移や最新の市況データを公表しており、名古屋市についても最新3カ月の市況データを確認できるようになっています。

また、国土交通省の不動産情報ライブラリでも、不動産取引価格などを確認することができます。

つまり、名古屋市・天白区のマンションを売却するときに重要なのは、

「東京のマンション価格はどうなっているか」

だけではありません。

「名古屋市ではどうなのか」

さらに、

「天白区のこのエリアではどうなのか」

そして、

「自分のマンションと似た条件の物件は、実際にいくらで取引されているのか」

を見ることです。

「平均価格」ではなく、自分のマンションの立ち位置を見る

マンション売却で難しいのは、「平均価格」と「自分の物件の価格」は別物だということです。

例えば、天白区の中古マンション相場が全体として上昇していたとしても、築年数が古く、駅から遠く、室内のリフォームも必要な物件であれば、同じ上昇率で評価されるとは限りません。

逆に、築年数が比較的新しく、駅から近く、管理状態も良好で、現在の購入層が求める間取りであれば、市場全体の平均以上の評価になる可能性もあります。

つまり、

「天白区のマンション相場はいくらですか？」

という質問だけでは、本当の意味での売却価格は分かりません。

必要なのは、

「このマンションを買う可能性がある人は誰なのか？」

「その人たちは現在、どんな物件と比較しているのか？」

「競合物件はいくらで売り出されているのか？」

「過去に似た物件はいくらで成約したのか？」

という視点です。

売却価格を決めるときに確認したい5つのポイント

マンション売却を考えたとき、私は少なくとも次の5つを確認することをおすすめします。

1．現在の競合物件

同じマンションだけではなく、近隣の似たマンションも含めて確認します。

買主から見れば、

「このマンションの中から選ぶ」

のではなく、

「このエリアで予算に合う物件を探す」

からです。

2．過去の成約価格

現在売り出されている価格だけではなく、実際に取引された価格を確認します。

これが「売れる価格」を考えるうえで重要な材料になります。

3．売出期間

同じような価格で売り出されている物件でも、すぐ売れる物件と、半年以上売れ残っている物件では意味が違います。

「いくらで売っているか」に加えて、「その価格でどれくらいの期間市場に残っているか」も見たいところです。

4．値下げ履歴

最初は4,280万円だった物件が、3,980万円、3,780万円と価格変更されているのであれば、それ自体が市場からの反応を示す材料になります。

売主が希望した価格と、買主が反応した価格の距離を考えるうえで参考になります。

5．売却後にいくら残るか

そして、最後に忘れてはいけないのが「手残り」です。

例えば3,800万円で売却できても、

住宅ローン残高
仲介手数料
抵当権抹消などの費用
譲渡所得税が発生する場合の税金
引っ越し費用
その他の売却関連費用

などを考える必要があります。

「いくらで売れるか」と「いくら手元に残るか」は同じではありません。

高い査定額より「根拠」が大切

不動産会社に査定を依頼したとき、複数の会社から違う金額が出てくることがあります。

A社は3,500万円。

B社は3,800万円。

C社は4,200万円。

では、一番高い4,200万円を提示した会社に任せればよいのでしょうか。

必ずしもそうとは限りません。

大切なのは、

「なぜ4,200万円なのか」

という根拠です。

どの成約事例を参考にしたのか。

現在の競合物件はどうなのか。

どのくらいの期間で売れる想定なのか。

価格を下げる可能性はどう考えているのか。

そして、その価格で実際に購入検討者が動く可能性はどの程度あるのか。

こうした説明ができる査定であることが重要です。

査定価格は「高ければ高いほど良い」のではありません。

売主にとって必要なのは、数字そのものではなく、

「その数字をどうやって導き出したのか」

を理解することです。

「今売るべきか」は、その後に考えればいい

ここまで読むと、

「では、今のマンション市場は危ないの？」

と思われるかもしれません。

しかし、私は「市場がどうだから、今すぐ売ったほうがいい」と単純に考えるべきではないと思います。

不動産売却には、それぞれの事情があります。

住み替えたい。

相続した。

親が施設に入った。

住宅ローンの返済が気になる。

子どもが独立した。

空き家になった。

資産整理をしたい。

賃貸にするか迷っている。

売る理由によって、適切な選択は変わります。

だからこそ、まず確認したいのが、

「今、自分のマンションはいくらで売れる可能性があるのか」

ということです。

現在の価値が分かれば、

「今売る」

「もう少し住む」

「賃貸にする」

「買い替える」

「相続まで保有する」

など、いろいろな選択肢を比較できます。

査定を受けることは、売却を決めることではありません。

現在地を知るための一つの方法です。

「ネットに出ている価格」ではなく「市場で成立する価格」を見る

今回の日刊ゲンダイの記事が取り上げた「3種類の価格」という考え方は、マンションを売却する側にとって非常に参考になります。

さらに売主の立場から考えるなら、

「売出価格」

「査定価格」

「成約価格」

「買取価格」

という4つの価格を区別して考えてみると、現在の不動産市場がより分かりやすくなります。

売出価格は「売主の希望」。

査定価格は「不動産会社の見立て」。

成約価格は「市場で実際に成立した結果」。

買取価格は「不動産会社などが直接買う場合の価格」。

この違いを理解するだけでも、

「ネットで4,000万円だから、うちも4,000万円」

「査定額が4,200万円だから、4,200万円で必ず売れる」

といった単純な判断を避けることができます。

不動産の価格は、誰かが一方的に決めるものではありません。

最終的には、売主と買主が条件を確認し、その時点の市場環境の中で合意した価格で売買が成立します。

だからこそ、売却価格を考えるときには「いくらで売りたいか」だけではなく、

「買主は、この価格で購入するのか」

という視点が欠かせません。

名古屋市・天白区でマンション売却を考えるなら

中古マンション市場は、全国一律ではありません。

東京のニュースだけを見て、「名古屋も下がっている」と判断する必要もありませんし、反対に、インターネット上の高い売出価格を見て「今なら必ず高く売れる」と考える必要もありません。

名古屋市・天白区でマンション売却を考えるなら、地域の成約事例、現在の競合物件、物件そのものの条件、住宅ローン金利や購入者の予算などを合わせて、自分の物件の立ち位置を確認することが大切です。

センチュリー21興和不動産では、名古屋市天白区を中心に、地域の不動産市場を踏まえた売却相談を承っています。

「まだ売るかどうか決めていないけれど、今いくらくらいなのか知りたい」

「ネットで見た価格と査定額が違う理由を知りたい」

「住宅ローンが残っているけれど、売ったらいくら手元に残るのか知りたい」

「今売るのと、もう少し待つのとではどう違うのか知りたい」

そんな段階でも構いません。

不動産売却は、売ると決めてから調べるのではなく、売るかどうかを判断するために、まず現在の市場価値を知るという考え方もできます。

大切なのは、「高く売れそう」という期待だけでも、「値下がりするかもしれない」という不安だけでもありません。

現在の市場で、自分のマンションがどのように評価され、どの価格帯なら買主から選ばれる可能性があるのか。

そして、その価格で売却した場合、最終的にいくら手元に残るのか。

そこまで確認したうえで、売る・待つ・住み続ける・買い替えるといった選択肢を比較することが、納得できる不動産売却につながります。

「そのマンション、いくらで売れる？」

この問いに答えるために必要なのは、インターネットに掲載された一つの価格だけではありません。

売出価格、査定価格、成約価格、買取価格。

それぞれの意味を理解し、地域の実際の市場データと自分の物件を照らし合わせる。

それが、名古屋市・天白区でマンション売却を考えるときの、最初の一歩になるのではないでしょうか。

名古屋市（天白区 緑区 名東区 昭和区 瑞穂区）ならびに近郊（日進市 東郷町）の不動産売却査定・買取・相続相談なら

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