金利上昇下と不動産高騰の裏庭で進む「残債割れ」の静かな危機。「売りたいのに売れない」サラリーマン大家が増える日
カテゴリ：気になる不動産関連ニュース記事まとめ　/　更新日付：2026/08/25 11:27 　/　投稿日付：2026/08/25 11:27

金利上昇下と不動産高騰の裏庭で進む「残債割れ」の静かな危機。「売りたいのに売れない」サラリーマン大家が増える日

金利上昇下と不動産高騰の裏庭で進む「残債割れ」の静かな危機。「売りたいのに売れない」サラリーマン大家が増える日|不動産投資の健美家

「高値で売れるはずが…」金利上昇で急増するマイホームの「残債割れ」リスク！名古屋・天白区で損をしないための出口戦略

記事のポイント（要約）

低金利時代に「頭金ゼロ＋諸費用・リノベ費用込み」で満額ローンを組んだファミリー層ほど、現在の金利上昇局面で深刻なリスクを抱えている。
変動金利が上がると毎月の返済額が変わらなくても「利息の割合」が増え、ローンの【元金が減るペース】が著しく鈍化する。
相場が高値圏に見えても「元金が減っていない」ため、査定額がローン残高を下回る「残債割れ」が起き、売りたくても売れない事態に陥る。
不動産を売却・買い替える際は、「いくらで売れるか」だけでなく「手元に残る現金」と「ローンの減り方」を正確に把握することが不可欠。

「不動産価格が高騰しているから、我が家も高く売れるはず」――そう安心していませんか？

実は今、投資家だけでなく「自宅（マイホーム）を所有している一般のファミリー層」の足元で、静かに、そして深刻な危機が進んでいます。それが、売りたくても売ることができない「残債割れ（オーバーローン）」の構造です。

投資家向けニュース（健美家『金利上昇下と不動産高騰の裏庭で進む「残債割れ」の静かな危機』）で話題となったこのテーマですが、本質的なリスクはご自宅（居住用不動産）を所有されている方にこそ直結しています。

なぜ低金利時代にマイホームを購入した人ほど注意が必要なのか、その裏側と対策を分かりやすく解説します。

1. 低金利時代に広がった「フルローン＋上乗せ借り入れ」の罠

ここ数年の低金利環境下では、不動産業界や金融機関の間でこのような風潮が一般的でした。

「金利がこれだけ低いなら、手元のキャッシュ（現金）は残しておき、借りられるだけ借りたほうが得」
「自己資金（頭金）はゼロでOK」

その結果、物件価格の100%を借り入れる「フルローン」はもちろん、登記費用や住宅ローン手数料などの「諸費用」までローンに組み込むケースが急増しました。

さらに近年では、中古住宅を購入してリノベーションを一括提案する「ワンストップ系不動産業者」が増えたことで、物件価格に加えて高額なリノベーション工事費用やオプション費用まで丸ごと住宅ローンに上乗せして借りるケースが目立つようになっています。

購入当初は「低金利で毎月の支払いが抑えられるから」と納得して組んだローンですが、ここには「スタート時点で不動産の担保価値（実際の市場価値）よりもはるかに多い借金を背負っている」という大きな構造的リスクが潜んでいます。

2. 金利上昇が引き起こす「元金がちっとも減らない」恐ろしさ

住宅ローン（特に変動金利）で最も恐ろしいのは、金利が上昇した際の影響です。

変動金利には、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」や、返済額が上がっても従来の1.25倍までに抑えられる「125%ルール」という仕組みがあります。一見、購入者を守る優しいルールに見えますが、ここに大きな罠があります。

毎月の支払額が変わらないということは、増えた金利分のしわ寄せが「元金返済の先送り」に向かうということです。

金利上昇前の返済の内訳：毎月の返済額のうち「元金の返済」が大きな割合を占める
金利上昇後の返済の内訳：毎月の返済額のうち「利息の支払い」ばかりになり、「元金がほとんど減らない」

「毎月ちゃんとお金を払っているのに、ローンの元金がちっとも減っていない」という状態が続きます。

一方、不動産の市場価値（売れる値段の相場）は築年数の経過とともに落ち着いていきます。「元金の減るペースが鈍化する」×「購入時に諸費用や工事費用まで上乗せしていた」という2つが重なると、実際の売れる相場価格よりもローン残高の方が高くなってしまう「残債割れ」が必然的に発生するのです。

3. 不動産が「残債割れ」するとどうなるのか？

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金でローンを全額一括返済し、銀行の「抵当権」を抹消しなければ売却手続きを完了させることができません。

もし査定額がローン残高を下回っていた場合、その「差額（足りない分の現金）」を自分のポケットマネー（貯金）から持ち出さなければ、家を売ることすらできないのです。

「子供が大きくなったから広い家に買い替えたい」
「転勤や離婚、資金繰りのために自宅を手放したい」

そう思った時に手持ちの現金が足りないと、売却を諦めざるを得ず、金利が上がって支払いが厳しくなった自宅に縛られ続けるという悪循環に陥ってしまいます。

4. 一度確認してみませんか？あなたのマイホームの「安全度」

ここで一度、ご自身の住宅ローンの状況を振り返り、考えてみてください。

チェック1：購入時、頭金をほとんど入れずに「諸費用」や「リノベ費用」までローンに組み込みませんでしたか？
チェック2：現在の「住宅ローン残高」が今いくら残っているか、正確に把握していますか？
チェック3：もし今ご自宅を売ったとして、「ローンの残高をすべて返せる金額」で売れる自信がありますか？

不動産が高値で取引されていると言われる今だからこそ、「うちの家は高値で売れるはず」という楽観的なイメージだけで判断するのではなく、「リアルな市場売却額」と「住宅ローン残高」の現実的な数字を突き合わせておくことが極めて重要です。

5. よくある質問 FAQ

Q. 住宅ローンが残債割れしそうな場合、買い替えや売却は諦めるしかありませんか？

A. 必ずしも諦める必要はありません。手持ちの自己資金で足りない場合でも、買い替え先のローンに残債を上乗せして組む「買い替えローン（住み替えローン）」を活用する方法や、売却の時期・売り出し方法を工夫して手残りを最大化する方法があります。まずは現在の正確な査定額と残債の差額をクリアにすることが第一歩です。

Q. 今すぐ売る予定がなくても、不動産会社に査定を頼んでもいいのですか？

A. もちろん問題ありません。金利のある世界に戻った今、ご自身の資産状況（現在の市場価値と残債のバランス）を「定期健康診断」のように把握しておくことは非常に賢明な判断です。

6. まとめ：センチュリー21興和不動産にご相談ください

低金利時代の「借りられるだけ借りる」「諸費用もリノベも全部上乗せする」という選択は、金利上昇局面において「元金が減らず残債割れを引き起こす」という形でボディブローのように効いてきます。

「売りたい時に売れない」という事態を防ぐために最も大切なのは、不動産の「現在の本当の価値」を知り、早めに出口戦略を描いておくことです。

【センチュリー21興和不動産は、手残りまで考えた資金計画をご提案します】
センチュリー21興和不動産（名古屋市天白区）では、単に不動産の査定価格を提示するだけでなく、**「住宅ローンの残高」「売却にかかる諸費用」「売却後に手元に残る現金（または持ち出し額）」**まで含めた精緻なシミュレーションを行っております。
「リノベ費用を乗せて買ったけれど、今売ったらいくら手元に残る？」
「金利が上がる前に、今の自宅の資産価値を確認しておきたい」
天白区・名古屋市近郊の不動産売却・買い替えをご検討中の方は、どうぞお気軽にセンチュリー21興和不動産へご相談ください。（秘密厳守・無料査定実施中）
[ご自宅のリアルな市場価値を知る！無料査定・ご相談はこちら]
センチュリー21興和不動産｜愛知県名古屋市天白区｜不動産売却・買替のプロパートナー