「2026年度税制改正大綱」決定―不動産関連の概要を解説。2050年カーボン・ニュートラル達成への布石へ│中山登志朗のニュースピックアップ

2026年度税制改正と中古住宅市場の行方

名古屋市で不動産売却を検討している方が今知っておきたいポイント

2026年度税制改正大綱が公表され、不動産市場、とりわけ中古住宅市場にも少なからず影響が及ぶ内容となっています。
今回の改正では、住宅ローン控除を中心に「省エネ性能」「長期優良住宅」といったキーワードがより明確に打ち出されました。

本記事では、
・今回の税制改正のポイント
・中古住宅、とくに中古マンション・中古戸建への影響
・名古屋市周辺の不動産売却市場との関係
・売却を検討する方が今から取るべき行動

これらを、現場目線でわかりやすく解説していきます。

2026年度税制改正大綱の概要とは

今回の税制改正の大きな流れは、2050年カーボン・ニュートラルの達成に向けた住宅政策です。
これまで以上に、住宅の「性能」が評価される時代に入ったと言えます。

不動産に関係する主なポイントは以下の通りです。

・省エネ性能の高い住宅を優遇
・新築だけでなく一定条件を満たす中古住宅も対象
・住宅ローン控除の適用条件を性能重視へ
・長期優良住宅など認定住宅の評価継続

つまり、
「新しいかどうか」だけではなく
「どんな性能を持った住宅か」
が、より重視される仕組みへと進んでいます。

築浅中古住宅は新築並みの評価を受けやすくなる

今回の税制改正を見て、特に影響を受けやすいのが築浅の中古住宅です。

築年数が浅く、
・省エネ基準に適合
・新築時の性能評価が残っている
・設備や仕様が現行基準に近い

こうした物件は、住宅ローン控除の面で新築に近い扱いを受けやすい印象があります。

購入検討者からすると、
「新築は高すぎるが、条件の良い中古なら検討できる」
という心理が働きやすくなります。

これは売却を考える側にとって大きなメリットです。
名古屋市でも、新築マンション・新築戸建の価格は上昇傾向が続いており、築浅中古への関心は年々高まっています。

築10年以上でも長期優良住宅は強みになる

築年数が10年以上経過していても、
長期優良住宅の認定を受けている物件や、
省エネ性能が証明できる住宅は、住宅ローン控除の面で有利に働く可能性があります。

実務の現場でも、
・長期優良住宅
・設計住宅性能評価書
・建設住宅性能評価書

これらが揃っている中古住宅は、購入希望者からの評価が明らかに違います。

売却活動においても、
「住宅ローン控除が有利に使える可能性がある」
という説明は、購入検討者に安心感を与え、検討スピードを早める要因になります。

すべての中古住宅が恩恵を受けるわけではない

一方で、注意しておきたい点もあります。

・築年数が古い
・省エネ基準に適合していない
・長期優良住宅などの認定がない

こうした中古住宅については、住宅ローン控除の扱いは従来と大きく変わらないのが実情です。

実際のところ、
中古住宅全体の中で省エネ基準に適合している物件は多くありません。

そのため、今回の税制改正による直接的なメリットは、
中古市場全体ではなく「一部の条件を満たした物件」に限定される、という見方が現実的でしょう。

それでも中古住宅市場全体には追い風が吹く理由

恩恵が限定的とはいえ、今回の税制改正にはもう一つ重要な意味があります。

それは、
消費者の意識が中古住宅へ向きやすくなる
という点です。

背景には、
・新築価格の高騰
・建築費の上昇
・住宅ローン金利の上昇
・購入予算を抑えたいという意識の高まり

こうした要因があります。

名古屋市においても、
「新築は予算オーバーだが、中古なら現実的」
という相談は年々増えています。

税制改正によって
「中古住宅でも条件次第でメリットがある」
という情報が広がること自体が、中古需要を下支えする効果を持つと考えられます。

名古屋市の不動産売却市場との関係

名古屋市は、東京ほど急激な価格上昇ではないものの、
・新築価格の上昇
・立地による価格差の拡大
・中古住宅の選別化

が進んでいます。

特に以下のような物件は、今後も一定の需要が見込まれます。

・駅徒歩圏
・管理状態の良いマンション
・築浅、または性能評価のある住宅
・生活利便性の高いエリア

逆に、
・立地が弱い
・管理状態が悪い
・性能面で訴求しづらい

こうした物件は、価格調整を含めた戦略が必要になります。

売却を検討するなら「いつ動くか」が重要

今回の税制改正を踏まえると、
今後の不動産市場は、

「条件の良い物件から順に評価される」

という傾向がより強まると考えられます。

住宅ローン金利の上昇局面では、
・購入検討期間が長くなる
・買主の判断が慎重になる

そのため、売却には時間的な余裕がより重要になります。

「もう少し様子を見てから」
と考えている間に、市場環境が変わる可能性も否定できません。

名古屋市で不動産売却を考えている方へ

不動産売却は、
「高く売りたい」
「失敗したくない」
という気持ちが強い分、判断が後回しになりがちです。

しかし、
・今の相場はいくらなのか
・住宅ローン控除の観点でどう評価されるのか
・今売る場合と数年後に売る場合の違い

これらは、行動しなければ分かりません。

まずは机上査定で相場感を把握し、
必要に応じて訪問査定で具体的な売却戦略を立てることが大切です。

名古屋市で不動産売却を検討されている方は、
今の市場環境を正しく知ったうえで、
「売る・売らない」を判断する材料を揃えることから始めてみてください。

売却を急ぐ必要はありませんが、
早めに動き出すことが、結果的に選択肢を広げることにつながります。

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