マンション価格が大きく上がるとき、いい加減な価格設定が横行する……それが不動産の法則

マンション価格の「いい加減さ」は、新築だけではない

売却時の“高値査定”にも同じことが起きています

All About の記事でも取り上げられていましたが、マンション価格が高騰している局面では、必ずと言っていいほど“いい加減な価格設定”が横行します。これは新築マンションに限った話ではありません。実は、中古住宅を売却しようとする際に提示される「査定額」も同じ構造で成り立っているのです。

売主としては「高値で売りたい」という思いがあるのは当然ですが、その心理につけ込むかのように、査定段階で高すぎる数字が提示されるケースが近年ますます増えています。

では、なぜそんな“いい加減な高値査定”が起こるのか。
そして、売主としては何を基準に判断すべきなのか。
ここが売却成功と失敗の分かれ道になります。

1. 査定額は「周辺事例」から作られる

その事例には2種類ある

不動産業者は査定をするとき、主に「周辺の類似物件」をもとに試算します。
ところが、この周辺事例には大きく分けて2種類あります。

1. 販売中の物件価格（ポータルサイトで誰でも見られる）

2. 成約事例の物件価格（レインズで不動産業者だけが見られる）

ここが非常に重要です。

• 販売中の価格 → まだ“売れていない”チャレンジ価格

• 成約事例の価格 → 実際に“売れた”リアルな市場価格

当然ですが、この2つには乖離があります。
にもかかわらず、高値査定を狙う業者ほど、販売中のチャレンジ価格を中心に机上査定を作るので、不自然に高い査定額ができあがります。

2. 不動産ポータルの「チャレンジ価格」が査定をゆがめている

現在の中古住宅市場は、
とりあえず高値で売り出して → 売れなければ少しずつ値下げ
という売り方が一般化しています。

そのため、ポータルサイト上には本来の価値よりも高い物件が数多く並んでいます。
これは、実際に売るための価格というより**「とりあえず高く出してみる」ための価格**です。

当然、この“チャレンジ価格”を元にすれば、査定額は高く見えます。

3. 高値査定が横行するもう一つの理由

「不動産一括査定サイト」で業者が競合させられるから

昨今、売主の多くが一括査定サービスを利用しています。
すると、不動産会社側にはこういった心理が働きます。

• 他社より高い金額を出さないと、売却依頼を取れない

• まずは専任媒介契約を取ることが最優先

• 契約さえ取れれば、あとはチャレンジ価格で売り出し → 状況を見て値下げして“売り頃”に着地させればよい

つまり、査定額を高く見せること自体が「受託戦略」になってしまっているのです。

その結果、
査定額＝物件の本当の価値
とは限らない現象が生まれています。

4. 「高い査定額＝高く売れる」ではない

売れる価格は、買主との合意でしか決まらない

売主として知っておくべき最も重要なポイントはこれです。

査定額がどれほど高くても、
実際に売れる価格は
“買主がその価格で買うと決めた瞬間”にしか成立しません。

いくら業者が「高く売れますよ」と言ったところで、
市場がその価格を認めなければ売れないのです。

本当に見るべきものは
査定額ではなく、
査定の根拠となる「事例の質」です。

5. 結論

査定額の高さではなく、査定の“中身”を見ることが売却成功の第一歩

売主が判断すべきことは次の通りです。

• チャレンジ価格だけを参考にした机上査定には注意

• 成約事例（実際に売れた価格）こそ最も価値があるデータ

• 高値査定の裏には「受託競争」という事情がある

• 本当の意味で信頼できるのは「査定額」ではなく「査定根拠」

だからこそ、
正確な売り方・正確な相場観・実際に売るための戦略を知るには、
机上査定だけでは不十分で、訪問査定で現場を見てもらうことが不可欠です。

名古屋市内での売却をお考えなら、
高値査定の数字だけに惑わされず、
まずは“根拠のある査定”をしてくれる会社に相談することを強くおすすめします。

当社では、
成約データの検証、現地状況の把握、市場の動きの分析
を踏まえて、過度な期待を煽らない、実現可能性の高い売却戦略をご提案しています。

売却後の後悔を避けたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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