自営業の両親は2人で「年金10万円」ほどだそうです。家のローンは完済しているようなのですが、年金だけで生活していけるでしょうか…？

住宅ローンは完済済みでも「安心」ではない時代

「住宅ローンはもう終わったから大丈夫」と思っていらっしゃる方も多いでしょう。しかし、住み慣れた家に住み続ける場合でも、老後には次のような課題が見えてきます：

• 年金収入だけでは、家の維持・管理費・固定資産税・光熱費などトータルな住居コストを賄えない可能性。

• 家を手放さずに住み続けるという選択が、将来的な相続時に「負の財産」化する恐れ。

• 売却を視野に入れていないと、介護・高齢化・空き家化などのリスクに対応できない。

たとえば、ある自営業のご夫婦は住宅ローンを完済していたものの、年金収入が月約10万円程度という例が紹介されています。これは平均的生活支出には到底届かない金額です。
家にローン支払いがない点はプラスですが、住み続ける以上、固定資産税・光熱費・保険料・修繕費などはかかり続けます。
つまり、「ローン完済＝住まいコストゼロ」ではないという現実を、早めに認識しておく必要があります。

住まいを財産と捉えるなら「出口戦略」を持つことが鍵

住まいは家族の営みの場であり、資産でもあります。ただし、所有のまま放置すれば、相続人・売却時・維持コストという課題に直面します。
近年では、「自分が亡くなった後に子どもが実家をいらないと言う」「住み替えを早めに検討する」という流れも増えています。

そのため、住まいを資産として考えるなら、築年数・市場価値・売却時期・住み替えタイミングなどを含めた“出口戦略”を持つことが重要です。
売却や住み替えを検討するのは、単に「住みづらくなったから」という理由だけではなく、資産価値を高いうちに現金化して次の生活に備えるという観点からも有効です。

自宅を担保にできる公的制度・リバースモーゲージという選択肢

住宅ローンがなくても住まいの維持が将来の負担になる場合、注目すべき制度があります。
それが、不動産担保型生活資金貸付制度と、一般に「リバースモーゲージ」と呼ばれる仕組みです。

不動産担保型生活資金貸付制度

こちらは、例えば自治体が実施している「住宅を担保に、老後の生活資金を貸付する制度」です。ご紹介のPDF（地方自治体「住宅・土地制度」資料）にも掲載されています。
特徴としては：

• 所有する自宅（土地・建物）を担保にして、貸付を受けられる。

• 借入金は生活資金に充てられ、毎月の返済は不要というタイプもある。

• 将来、自宅を売却して借入金を清算するか、相続人がその分を負担して遺産分割にあてる。

• 貯蓄が乏しいが、住み続けたい・資金に余裕を持ちたいという高齢世帯にメリットがある。

たとえば「年金が少ない」「貯蓄が少ない」「住み替えはまだ考えていない」という方でも、住み慣れた自宅に住み続けながら資金を確保できる可能性があります。

リバースモーゲージ

もう一つの選択肢として「リバースモーゲージ」があります。こちらは主に住宅金融支援機構などが扱っている制度です。特徴は：

• 自宅を担保に、毎月の支払は利息のみという返済方式が可能。

• 元金の返済は任意。死亡または施設入所などで住まなくなった後に自宅を売却して元金を一括返済。

• 残った売却代金が相続財産となる。

• 月々の支払負担を大幅に軽減しながら、住み慣れた家にそのまま住み続けられるという点が大きなメリットです。

このように、売却せずに住み続けることを前提としながら、将来の資金不安に備える制度として強力な選択肢です。

売却・住み替えと制度活用の関係性

自宅に住み続ける＝安心、という前提は必ずしも正しくありません。むしろ、制度を活用した上で「いつ」「どういう形で住み替えるか」を考えることが重要です。例えば：

• まだ体力・健康・収入が比較的あるうちに、住み替えを先行検討し、条件の良いうちに売却する。

• 住み慣れた自宅に住み続けるが、制度（担保貸付・リバースモーゲージ）を併用して月々の支払負担を軽くし、将来の資金に備える。

• 子どもに引き継ぐのではなく、賃貸移行や小さな住まいへの住み替えを視野に入れて、“資産を解放”する。

特に名古屋市・日進市・東郷町などでは、駅近・新しい区画整理地は資産価値が相対的に高く、住み替えや売却のタイミングを逃さないことが重要です。

一方で、立地が不便・築年数が経過している物件では、住み替えを先延ばしにすると売却価格が下がるリスクを伴います。制度の活用も含め、早めに検討することを推奨します。

名古屋圏での視点：天白区・緑区・昭和区・瑞穂区・名東区・日進市・東郷町

この地域に物件を所有されている方にとって、以下の点が特にチェックすべきポイントです。

• 駅近・区画整理を経たエリア（例えば日進竹の山・東郷ららぽーと周辺）は、将来売却・住み替え・制度活用において“資産価値が維持されやすい”傾向にあります。

• 一方、坂が多い住宅地、バス便主要・築古物件などは、将来の売却価格・制度活用の自由度が低下する可能性があります。

• 年齢・収入・現在の住まいの状況を鑑みて、「住み続けるか」「住み替えるか」「制度を使って資金を確保するか」を早めに整理しておくことが、安心な住まいの将来を築く鍵です。

まとめ：住まいを“資産”として考えるなら、制度も出口戦略も視野に

• 住宅ローンが完済済みであっても、住まいには固定資産税・修繕費・維持費といったコストがかかり続けます。

• 家を担保にできる公的制度（不動産担保型生活資金貸付制度）やリバースモーゲージは、住み続けながら将来資金を確保できる有力な選択肢です。

• 親の代からの土地付き住宅を相続する方向ではなく、「売却して現金化して次の暮らしに備える」という考えも時代の流れになっています。

• 特に名古屋市近郊では、物件の立地・築年数・利便性により資産価値の差が顕著になりつつあります。早めの検討、早めの行動が安心な住まいを築くポイントです。

住まい＝ただ「住む場所」ではなく、「資産・ライフプランの一部」です。
将来の安心のために、制度の利用や売却・住み替えの検討を今から進めていきましょう。

当社では、名古屋市・日進市・東郷町エリアを中心に、住み替え・売却・制度活用のご相談を承っております。
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