天白区原2丁目周辺 中古マンション市場動向および相場考察

1. 調査概要

• 対象エリア：地下鉄鶴舞線『植田』駅 ～ 『原』駅 徒歩10分圏内
• 対象築年数：1986年 ～ 2006年築
• 抽出元データ：レインズ（指定流通機構）
• サンプル数：販売中物件（在庫）14件 ／ 成約事例（直近5年）104件

2. ㎡単価 集計結果比較

販売中の希望価格と、実際の成約価格における㎡単価の集計結果は以下の通りです。

3. 相場観および価格乖離についての考察

① 現在の実勢相場（成約ベース）について

直近5年間の成約データ（104件）から読み解くと、当エリア・同年代のマンションの実勢価格（実際に売買が成立する価格）は、㎡単価 30万円 ～ 31万円台がボリュームゾーンであり、相場の中心であると言えます。70㎡のファミリータイプに換算すると、おおよそ2,100万円～2,170万円前後が基準となる価格帯です。

② 販売価格と成約価格の相違（乖離）について

集計結果の通り、現在販売中の物件単価（平均35.1万円/㎡）と、実際の成約単価（平均31.1万円/㎡）の間には、約4万円/㎡（70㎡換算で約280万円）、比率にして約11％〜12％の乖離が生じています。この乖離が生じる主な要因として、以下の点が推測されます。

• 売出時の強気な価格設定と価格交渉の常態化：多くの売主様は「少しでも高く売りたい」という心理から、相場より高めのチャレンジ価格で売り出します。しかし、買主側からの価格交渉（指値）が入るケースが多く、最終的な着地（成約価格）が下がっていると考えられます。
• 高値物件の滞留（在庫化）：相場（30〜31万円/㎡）に沿った適正価格の物件は早期に成約して市場から消える一方、強気な価格設定のまま値下げを行わない物件が「販売中（在庫）」としてレインズ上に残り続けるため、販売中物件の平均値を押し上げている傾向があります。

③ 今後の販売戦略（天白区原2丁目の物件に向けて）

今回対象となる原2丁目のマンションを販売・査定するにあたり、上記のデータは非常に重要な指標となります。

• 早期売却を最優先とする場合：成約データの中央値である「30.6万円/㎡」を基準に価格設定を行うことで、周辺の競合物件（平均35.1万円/㎡）と比較して割安感が際立ち、早期の反響獲得と成約が見込めます。
• 高値売却にチャレンジする場合：販売中物件の中央値である「34.3万円/㎡」付近を上限の目安としてスタートし、市場の反応（ポータルサイトの閲覧数や内覧件数）を見ながら、段階的に成約相場（31万円/㎡前後）へ向けて価格調整を行っていく戦略が有効です。

いずれの場合も、リフォームの有無、階数、角部屋、日当たりなどの「個別要因」によって単価は上下するため、本データをベースラインとしつつ、物件の強みを加味した値付けをご提案することが重要です。