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住宅着工が急増　法改正睨み着工前倒し

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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

瑞穂区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和7年4月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]瑞穂区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和7年4月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：5件
　成約価格：1430万円～6100万円
戸建：10件
　成約価格：3240万円～7190万円
マンション：20件
　成約価格：430万円～6080万円

25.4成約事例【瑞穂区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和7年4月の瑞穂区では前月から戸建とマンションは成約件数を横ばいに推移したものの…
土地については大幅に減らし全体では前月比74％の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：100.73万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約4029万円
　前月から成約件数が一気に３割以下まで減少した
　成約登録がすべて駅徒歩圏に限定されていた
　汐路町と松園町の成約物件が牽引役になって平均成約単100万円になっていたが成約物件の6割は坪単価100万円未満で成約している
　　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：140.67万円万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約4501万円
　前月から成約件数微減ながら横ばいに推移した
　新築の成約比率が4割になっており新築中古まんべんなく売れていた感がある
　成約物件の半数が敷地30坪に満たない狭小住宅だった
　　
・マンション・
平均成約平米単価：39.55万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約2966万円
　マンションは前月から微増ながら横ばいに推移した
　最多成約価格帯は2000万円台で前月に比べると売れ行きの良い価格帯が低下した

瑞穂区においては4月に入って売れ行きにブレーキがかかって潮目が変わった感が否めません。

とは言え例年も年明けから3月にかけて売れ行きが良くなり新年度を迎える4月になると落ち着く傾向は一定数あるため成約件数の動向だけ見れば例年通りとも言えます。
昨年あたりから金利上昇局面が不動産の売れ行きに与える影響が懸念されていましたが…
トランプショックの影響で利上げは当面見合わせる様相を呈しているので買い手にとっての不安材料の一旦はうやむやに和らいだのではないでしょうか？
4月の落ち込みはある意味予定調和的な部分もあるので然程不安視する必要はないと思います。

それよりも今後売却を検討することがあるとすれば気にするべきは…
建築基準法の改正ではないでしょうか！！？
2025年4月、ついに長らく予定されていた「建築基準法」の改正が施行されました。
この法改正は、住宅市場にとって非常に大きな転換点であり、特に中古戸建住宅の売却においては、今後の戦略を見直すきっかけにもなると感じています。
今回は、この法改正の内容とその影響、そして中古戸建住宅の売却にどのような備えが必要かを、営業現場の目線から詳しくお話しさせていただきます。

■ 今回の法改正は「建てる人」だけでなく「売る人」にも影響がある
2025年4月の建築基準法改正では、これまで「4号特例」によって確認申請が簡略化されていた木造2階建て以下の住宅でも、一定の条件下では構造計算や省エネ基準への適合が義務化されました。
また、住宅を新築する際には、断熱性能や一次エネルギー消費量などに関する「省エネ基準」への適合が原則として必要となります。
これにより、今後新たに建てられる住宅はすべて、国が定めた省エネ性能を満たす必要があり、それに満たない住宅は建てられなくなります。
つまり今後、住宅市場で新築として出回る物件はすべて「省エネ適合住宅」になります。
これは逆に言えば、現時点では「省エネ基準を満たしていない中古物件の方がまだ多数派」であるということを意味します。

■ 中古住宅市場も「断熱性能」で線引きされる時代に？
この動きは、まるで昭和56年6月の「新耐震基準」施行時を彷彿とさせます。
これまで、中古戸建てを購入する方々が「その家は耐震基準を満たしているか？」と気にされる際には、昭和56年6月以降に建築されたかどうかが一つの大きな判断基準でした。
今後は、令和7年（2025年）6月以降に建てられたかどうかが、「省エネ性能の観点での線引き基準」になる可能性が高いと思われます。
つまり将来、中古戸建を探す方はこう考えるようになるかもしれません。
「この家、令和7年6月以前の建築だから、省エネ性能はあまり期待できないよね」
そうなれば、築年数がそれほど古くなくても、断熱性能やエネルギー効率の評価が売却価格や売れ行きに直結する時代が来るのです。

■ 一部の建売業者やハウスメーカーはすでに省エネ基準に対応済み
ここで一つ注意が必要なのは、「築年数」だけではその家が省エネ基準に適合しているかどうかを判断できないという点です。
実は、今回の法改正はかなり以前から予定されており、何度か延期されながらようやく今年施行に至った経緯があります。
そのため、すでに数年前からこの法改正を見越して省エネ基準に適合した住宅を建ててきたハウスメーカーや建売業者も少なくありません。
にもかかわらず、「令和7年6月以前＝省エネ不適合住宅」と一括りにされてしまうと、せっかく高性能な住宅を所有していても、市場評価において正当に評価されにくくなるリスクがあるのです。
その意味でも、建物の省エネ性能を“可視化”して伝える準備が、売主側にも求められる時代に入ってきていると言えます。

■ 書類の整備とインスペクションが今後の売却を左右する
では、どのようにすれば自宅の性能をきちんとアピールできるのでしょうか？
今後の中古戸建市場では、以下のような情報を整備・提示することが非常に重要になります。
・ 建築確認申請書類・検査済証
　建築時の申請内容や適法性が分かるこれらの書類があるかどうかで、買主の信頼性は大きく変わります。
・ 設計図面・性能評価書・省エネラベル
　省エネ基準適合住宅であることを示すには、「BELS評価書」や「設計住宅性能評価書」があると非常に有効です。
　また、国が推進する「建築物の省エネ性能表示制度」に基づく省エネ性能ラベルも発行・掲載が可能です。
・ インスペクション（建物状況調査）
　第三者による建物診断を行い、断熱性能や劣化状況を明示することで、買主の不安を解消できます。
　住宅ローン減税などの優遇制度の適用にもつながることがあります。

■ 古家はますます「更地渡し」取引が主流になる？
一方で、書類が整っていない古家や、性能面の説明が難しい中古戸建については、
今後「建物付き住宅」としてではなく、「解体更地渡しでの売地」としてのニーズの方が高まる可能性もあります。
築年数が古く、確認申請書類も保管されていない、性能面の証明が難しい物件は、
買主側の住宅ローン審査で不利になったり、リフォーム費用を前提に価格交渉されるケースが多くなっていくでしょう。

■ 売却のベストタイミングは「省エネ基準適合住宅が主流になる前」
今はまだ、市場に出ている中古戸建住宅の多くは省エネ基準に「適合していない」ものが中心です。
ですが、今後年数が経つにつれ、新築住宅はすべて省エネ適合となり、中古市場においても「基準に適合している中古物件」が徐々に増加していきます。
そうなると、適合していない中古物件の相対的な価値は下がりやすくなります。
つまり、まだ省エネ基準適合住宅が市場の多数派になる前に、中古戸建を売却する方が売りやすいということです。

■ まとめ｜「建てられる家」が変われば、「選ばれる家」も変わる
今回の法改正は、「これから建てられる住宅」の性能基準を引き上げるものであると同時に、
「すでに建っている家」にも間接的に大きな影響を与えるものです。
特に中古戸建の売却においては、
・築年数だけで判断されないための“情報の見える化”
・書類の整理と性能証明の準備
・市場が本格的に省エネ基準に染まる前の売却判断
といった取り組みが、資産価値を守る鍵になります。
もしご自宅の売却を検討されている方がいらっしゃいましたら、
今の市場環境を踏まえたうえでの「今だからこそできる戦略」をご提案させていただきますのでお気軽にご相談ください。



以上、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。

その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。