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お世話になっております。
センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。
緑区における成約事例をお送りいたします。
相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。
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令和6年12月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]緑区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年12月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地:12件
成約価格:1950万円~3980万円
戸建:13件
成約価格:1187万円~4980万円
マンション:22件
成約価格:260万円~4530万円
24.12成約事例【緑区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください
※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。
コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。
https://campage.jp/test2/jireihaishin
////【所感】///////
令和6年12月の緑区は土地の成約件数減が足を引っ張る形となって全体として前月比94%の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。
・土地・
平均成約坪単価:48.52万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約1940万円
4000万円以上の成約登録がなく高額帯がゴッソリ抜けたぶん前月から成約件数を減らす形となった
ただし2000万円台~3000万円台の売れ行きは堅調で個人で土地買って注文住宅を建てたい客層の根強い需要が見て取れる
大将ケ根で広めの土地が低単価で成約した影響で平均成約単価は前月から大きく引き下げられる形となった
・戸建・
建物平均成約坪単価:84.15万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約2692万円
前月同様に新築の成約登録が1件しかなく中古盛況な状況になっていた
最多成約価格帯は4000万円台で次いで3000万円台がよく売れておりこちらの年の瀬に堅調な売れ行きを見せていた
ただし鶴が沢で成約登録されていた最安登録物件が12月に売れた物件の赤で一番広くなっており平均成約単価を著しく低下させる要因となった
・マンション・
平均成約平米単価:25.44万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約1908万円
猛烈な売れ行きを見せた前月から成約件数ほぼ横ばいながらさらに増加して令和6年で一番の売れ行きを見せた
最多成約価格帯は1000万円未満で全体の4割を占めており築古安価な物件に成約登録が偏っていた
とは言え南大高のあたりで高単価の成約登録が複数あったため平均成約単価は前月よりも低下したものの著しい低下とまではならなかった
緑区においては年末に来て売れ行きがやや失速した感があります。
とは言え前年同月市では134%となっており2024年の締めくくりとしてはそこそこ悪くない売れ方だったのではないかと思います。
内容的は土地と戸建ではミドルラインの価格帯における成約登録が目立ちましたが…
最も売れ行きの良かったマンションでは比較的低価格帯に偏りが見受けられたため無理せず買える範囲で物件を探している層が主流になっていた様子です。
最近は金利上昇の先行き不透明感から予算を抑えて購入検討する人も増えてきたため今年はその動きがさらに進む可能性もあります。
そう考えると今月の売れ行きや成約登録の内容が今年の先行きを占う結果となりそうです。
なお、今年からレインズの規約が変わりまして…
もしかしたら今月以降は成約件数が今までよりも増えるかもしれません。
※レインズとは
宅地建物取引業法に定められた国土交通省が指定する不動産流通機構の名称
売主から売却依頼を受託した【元付業者】と買主のニーズに即した物件を紹介提案して買ってもらう【客付業者】の情報流通を促進して共同仲介を促す仕組み
いわゆる不動産業者が物件情報を共有するデータベースのこと
従来レインズにおいて専任または専属専任媒介契約については登録が義務付けられており、成約価格の登録も義務付けられていましたが一般媒介についてはその限りではありませんでした。
とは言え他の不動産業者にも秘密にするべく水面下でコッソリと売却する以外は一般媒介でも各不動産業者とも積極的にレインズに登録されていました。
ただ、一般媒介の成約登録については任意だったため成約登録はされない物件も多々ありましたが…
今回のレインズ規約の改正につきましては一般媒介契約でもレインズに登録された物件が成約に至った場合はもれなく成約登録をすることが義務付けられるようになりました
これによりいままで成約登録漏れになっていた様な情報も登録されるようになります。
弊社もそうですが、
コンプライアンス意識の高い不動産業者に関しては今までも専任・一般問わずレインズに成約登録も載せていました。
逆に意識低い不動産業者については成約しても登録せずに削除していたような状況です。
しかし今後は専任・一般問わずレインズに登録している物件が成約に至った場合は全て成約登録が義務付けられて罰則も設けられたため人知れず消し去られていた成約データが登録されることが予想されます。
そうなると従来よりも成約登録が増えることが予想されます。
このように毎月お送りしております成約事例のお知らせについてはレインズのデータをお伝えしておりますので、今まで登録されていなかった一般媒介の成約データが登録されると今年は去年に比べて全体的に成約登録件数が増えるかもしれません。
逆に去年より増えていないとそれだけ売れ行きが鈍っていると言えます。
また、一般媒介の成約登録も義務付けられたことによって安価な成約事例の登録も増えることが予想されます。
今まで不動産業界で横行していた事案として囲い込みをするなどして長期に渡って売れていない物件について売主がしびれを切らせて早期売却を望んだタイミングで相場よりも安価に売り捌くような事案を耳にすることが多々ありました。
その際、明らかに相場より安価に取引した実績を隠す目的であえて一般媒介にすることで成約登録を免れるような行為が行われていました。
しかし今後は一般媒介でもレインズに登録されている物件が成約に至った場合には成約登録が義務付けられたため安価な成約事例を闇に葬るようなマネはできなくなります。
一部の業者に限った話なのでそれほど多くは無いと思います。
そのため全体の相場観に影響を与えるほど安価な成約事例が湧いて出るようなことはないと思いますが…
今年からは目を見張る様な安価な成約事例が度々出現するかもしれません。
その他にもレインズの規約改正によって取引状況のステータスメンテナンスも徹底が求められるようになります。
【販売中】【申込有】【停止中】と言ったステータスがレインズでは表示されています。
このステータスについては売主は自分の物件のステータス状況について閲覧する権限を持っているので適正に紹介されているか確認することができます。
この中で【販売中】の物件について売主より売却依頼を請けてレインズに物件情報を登録している『元付業者』に紹介の可否を確認して各不動産業者とも自社の顧客に紹介します。
昔はこのステータス表示がなかったため他業者から紹介可否の問合せがあっても『商談中なので紹介はご遠慮ください』と拒否される囲い込みが横行していました。
この囲い込みについて罰則規定を設けるとともにステータスメンテナンスを徹底し売主が自分の物件のステータス状況を閲覧しやすいように今月からレインズの仕様も変更されました。
ただ、囲い込みの手法についてはスタイルを変えてきている様に見受けられます。
居住中の中古物件の場合に『その日は売主の都合が悪くて内覧できません』とか
売出し始めたばかりの物件で『まだ鍵の手配ができていないのでしばらく待ってください』とか
物件の紹介はしてもらうものの何かしらソレっぽい理由をつけて他社が紹介している買手の案内をブロックする事案です。
ウラが取れないのでもしかしたらホントに都合が悪いのかもしれません。
しかしいつも都合が悪い業者と言うのはだいたい同じなので『囲い込みしてるんだろうな』と勘繰っても然るべきだと思います。
その様な状況にあって近ごろは一般媒介で売却を進めることを考える売主も増えてきたように思います。
一般媒介で複数の不動産業者が同時進行で販売活動を行っていると囲い込みをしたところで他の一般媒介を受託している業者を窓口にされてはブロックすることができません。
囲い込みをできないようにする売却方法として一般媒介を採用するのは売主にとっても自然な流れかもしれません。
今年は年末年始の連休とこの間の3連休に多くの査定依頼問い合わせが入っておりました。
その中で何件か訪問査定や面談に至ったお客様もいらっしゃいましたが…
思いのほか一般媒介での売却を検討している人が多かったように思います。
不動産の売却に際して事前に査定や相場だけでなくいろんな情報を下調べをする人が増えてきています。
その結果、選択肢として一般媒介を選ぶ人が増えてくるのも自然な流れではないでしょうか?
一般媒介でもレインズには登録されますし、今後は成約登録もされていきます。
売物件の比重として専任の割合は未だ多いですが今後は専任と一般の比重にも変化だ出てくるかもしれません。
以上、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。
その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。
売却サポート:青山
追伸ーー
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