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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産売却サポート担当の青山です。

昭和区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年8月成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]昭和区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年8月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：6件
　成約価格：3350万円～5億3443.5万円
戸建：1件
　成約価格：5980万円
マンション：11件
　成約価格：260万円～7490万円

24.8成約事例【昭和区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和6年8月の昭和区は戸建とマンションが大幅に成約件数を減らし全体としては前月比72％の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：135.82万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約5432万円
　土地だけは成約件数が前月よりも増加した
　高単価土地の取引が多く坪単価100万円未満の成約登録は1件しかなかった
　南山町で広大地が8月最高単価で成約登録していたため平均成約単価が大きく引き上げられて直近1年と比較して最高値となった
　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：162.14万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約5188万円
　成約登録が1件しかなかった
　元より戸建の取引が少ないエリアではあるが前月がそこそこ売れ行き良かったのでリバウンドの様相を呈している
　市場に買手が手出ししやすい価格帯の物件が少ないため売れ行きにむらが生じやすいように見受けられる
　　
・マンション・
平均成約平米単価：49.64万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3725万円
　マンションも前月から3割以上成約件数が減少した
　2000万円未満低価格帯物件の成約登録が1件しかなかったためゴッソリと件数が低下した印象
　ただ、最多成約価格帯としては4000万円台でそれ以上の価格帯でも成約登録が複数あるので、ある程度資金力がある客層が動いた印象はある

昭和区では7月まで2カ月連続で成約件数を伸ばして売れ行き好調な様相を呈していましたが…

8月になって急激に売れ行きを低下する結果となりました。
まあ、8月はお盆休みもあって不動産屋さんの稼働日数が少ない事や、夏休みで子育て世代が休みの日を行楽などに充てて家探しに時間を割けないなどいろんな要因があるとは思います。
前年同月比では112％の成約件数だったので今年の夏はまずまずの状況だったのではないでしょうか？
そのうえで、例年秋からは客足も戻り売れ行きが増してくるとは言われていますので今月からが正念場になると思います。

とは言え懸念材料がないわけではありません。
・物件価格の上昇
　土地の価格が上がっている上に建築費も上昇しているため新築物件は以前よりだいぶ価格が上がりました。
　中古物件もそれに牽引されてチャレンジ価格の高値売出しがアタリマエになって販売中物件の価格も高値水準になってきています。
・金利上昇
　今まで住宅購入者層を後押ししてきた異常なまでの低金利も終わりを見せ始めています。
　日銀の追加利上げの影響で株価が大幅下落したこともあって急激な金利上昇は無いと思いますが…
　既に3大メガバンクについては変動金利の基準になる短期プライムレートの上昇を発表しているので今後金利上昇は確実視されています。

東京などではすでにマンション価格が1億円を超えるようになり物件価格の高騰は買手に対して大きな障壁になっています。

その状況を打開する手段として50年にわたる長期住宅ローンなども出てくるようになりました。
名古屋ではまだあまり50年ローンは馴染みがないですが地方銀行などの住宅ローンで40年ローンは弊社のお客様でもご利用される人が増えてきました。
借入期間が長くなることで月々の返済額を軽くすることができます。
また返済比率を抑えることができるので住宅ローンの審査に通りやすくなります。
一昔前は『家賃並みの支払いで家が持てる』と言った売り文句で新築戸建てなどが売られていましたが…
今やそんなに安く買える家もないので借入期間を長期化することで住宅購入のハードルを下げるようになってきています。

ただ、従来の考え方であれば『長きにわたる借金は避けたい』というのもありましたが…

むしろこれから住宅ローンを組む人にとっては綿密な下調べのうえで無理のない返済計画を立てたうえであれば長期にわたる住宅ローンと付き合っていくのも無理はないと思います。
特筆すべきは長期でローンを組む人はリセールバリュー(再販価値)を気にする傾向にあることでしょうか？
あきらかに住宅ローンを払いきる前に売却をすることも視野に入れた考え方に基づいています。
『ローン払い終われば資産として家が残る』などと言う考え方がありましたが…
今は『払い終わってなくても売れる価格が残債を上回っていれば売却した時に手元に資金を残せるプラス資産になる』と言った考え方も浸透してきている様です。
インフレ時代に現物資産を持つことのメリットを考えると無理なく払えるローンで家を買うことは資産形成の選択肢として見直されているのではないでしょうか？

そんな状況なのでこれから住宅を購入する人は来月以降の金利上昇も視野に入れたうえで返済計画を立てている人が多いです。
逆に既にローンを組んで家買って住んでる人の方が無頓着かもしれません。
変動金利で住宅ローンを組んでいる場合は金利上昇から返済額の見直しまでタイムラグがあるためそれまでの間にインフレに牽引されて収入も増えればよいですがこればっかりは何とも言えません。
・固定に切り替えたり
・借り替えたり
・繰上返済したり
など様々な選択肢がありますが
・売却して住み替えたり
と言った選択肢もアリかもしれません。

昨今、売却の相談で
『子育て終わって子供たちも独立して家を出て行ったら夫婦二人でここまでの広さも必要ないので売却して住替える』
と言ったパターンが増えてきています。
その際、定年間際または定年後でも住宅ローンがまだ残っているケースが少なくありません。
『ここまでの広さも必要ない』のなかには『ここまでの広さで生活するために毎月のコストとしてローン返済を続けるのも勿体ない』と言った考えも根底にある様に見受けられます。
長く住んでコツコツとローンを返済してきた家であればある程度残債も減ってきているので売ればローンは一括返済できて手元に多少なりとも資金が残ることが多いです。
また、購入から10年に満たない案件でもこれまでの低金利の影響で元金サクサク返済で減らしており上手に売れば残債を売却代金で一括返済したうえで手元に多少なりとも資金を残せることがあります。
ローンが残っているからと言って売却できないわけではありません。
住宅ローンの金利上昇でゆくゆく返済額が上がることを考えると売却代金でローン返済して住み替えを検討する余地もあるかもしれません。

↑住宅ローン返済中で売却をする場合についての説明はコチラ