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日銀、利上げ戦略に誤算　株安・円高に直面

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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

千種区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年7月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]千種区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年7月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：5件
　成約価格：1250万円～4000万円
戸建：6件
　成約価格：300万円～1億2000万円
マンション：20件
　成約価格：300万円～8300万円

24.7成約事例【千種区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和6年7月の千種区は前月凄い売れ行きを見せていたマンションが前月から大きく成約件数を減らしたため前月比65％の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：67.78万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約2711万円
　前月から成約件数変わらず横ばいに推移した
　成約登録の8割が地下鉄駅徒歩10分圏内の土地だった
　にもかかわらず坪単価100万円超は1件しかなく全体的に安価な土地で成約登録が構成されている
　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：173.47万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約5551万円
　戸建は前月から成約件数微増程度の横ばいに推移した
　城山町で億超中古物件の成約登録がけん引役となり平均成約単価は直近半年で最高値になった
　成約物件の内容的には半分が新築と築浅物件で構成されていたた
　
・マンション・
平均成約平米単価：50.44万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3783万円
　急激な売れ行きを見せた前月から元の水準に戻った形になった
　最多成約価格帯は3000万円台だったが4000万円台以上の物件や築浅高単価マンションなどもよく売れており平均成約単価は6ヶ月ぶりの高水準になった
　築古安価な物件の成約件数が減ったことで売れ行きが鈍ったように見えた時でも売れる物件は売れていると言った感じ

ものすごい売れ行きを見せた前月から一転して千種区では売れ行きが落ち着く結果となりました。

前月が売れすぎだったという見方もありますが…
7月の売れ行きとしては前年同月比81％なのでやはり売れ行き落ち着いてるんだと思います

千種区については今年でいよいよ潮目が変わってきているのかもしれません。
日銀が追加利上げを発表し→その結果一部ネット銀行や大手都市銀行では住宅ローンの基準金利引き上げの動きを見せてきたため…
これから住宅ローンを組んで家を買うって人にとっては少なからず意欲低下する要因になると思います。
『金利低い!今が買い時』が↓
『金利上りそうで先行き不明』であればやはり二の足を踏むのも仕方ないです。
追加利上げが今月の話なので秋以降売れ行きが鈍る可能性は十分あると思います。
実際に今月に入って月初はスーモなど不動産サイトからの資料請求はそこそこあったものの…
追加利上げのニュースがあって以降は反響数の伸びがペースダウンしてきている感はあります。

とは言えまったく問い合わせがなくなったわけではありません。

家を買う人にとっては市況は後押ししたり二の足を踏んだりする要因にはなりますが…
そもそもライフスタイルが少なからず購入時期の背景にあるため『金利が上がるだろう』と言ったところで『買うならこの時期』と言うタイミングがあるものです。
世の中の風潮と真逆に突き進むのだからローンについても真剣に考えますよね？
今家を買おうと動く人は住宅ローンについて深く考えて家探しをしている感があります。
『金利は将来もっと上がる』
→『月々の支払いはもっとあがる』
と言った流れを前提に無理のない予算感で購入検討する人の問い合わせが見受けられるようになりました。
そう言った人は今後も増えることが予想されます。
反響数は回復するかもしれませんが買手の予算感が低下することが予想されます。
あわせて事前準備・資金計画シミュレーションに時間をかける可能性が高いので動き出すまでに時間をかける傾向が増えるのではないかとも思われます。
仮にローンの組み方について方針を固めずに気に入る物件を見つけたとしてもそこから決断には高いハードルがあってなかなか先に進みにくいのではないでしょうか？
どちらにしても買手に障害になることは間違いありませんが…
追加利上げによる株価暴落があったことなどを考慮すると更なる追加利上げはなかなかしづらい状況にあるため不動産の売れ行きについて重たいブレーキとまではいかないのではないかと思います。

むしろ利上げの影響はこれからローン組んで家買う人よりも今現在ローン支払ってる人の方が気にした方がいいかもしれません。

住宅ローンの金利は以下のような内容で決まります。
基準金利 - 金利優遇 ＝ 適用金利
基準金利が低い状態で大幅な金利優遇があったため超低金利での住宅ローンが適用されていたわけですが…
基準金利が上昇すると適用金利が上昇する形になります。
追加利上げを受けて大手銀行などは基準金利を上げることを発表しているので実質『住宅ローンの金利上りますよ』ってアナウンスしているようなものです。
変動金利は5年毎の返済額見直しとなるため金利が上がったところですぐに月々の返済額が上がるわけではありません。
金利が上がった分だけ毎月の支払いに占める元金支払い分が上がった利息分だけ不足するので5年の節目で不足した分を取り返すように返済額が増える形になります。
それまでに備える期間があると考えた方がいいかもしれません。

基本的には支出の見直しで対応するのが無難だと思います。
さすがに急激な金利上昇は考えにくい風潮になって倉たので無駄遣いしないとか固定費を減らせる部分を見直すとかである程度カバーはできると思います。
また、繰上返済入れて多少なりとも元金を減らしておくことで金利上昇の影響と相殺するのも方法ですが…
住宅ローン控除を受けている場合は元金が減るとローン控除の恩恵も減るため年末のローン控除で返ってきている税額と残債を比較して繰上返済する余地あるかどうかを判断した方がいいかもしれません。


※『住宅ローンを何とかしたい』そんなお悩み解決します
それよりも深刻なのは今現在ローンの支払いが苦しいって場合です。
月々の支払額が確実に上がることがアナウンスされている以上対策を講じないわけにはいきません。
特に超低金利の際にローンが組めるからと言って勢いで家買ったものの月々の支払いが心許ない場合は危険かもしれません。
場合によっては自宅を売却処分してローンを完済して月々の支払無理のない範囲の住まいへの住み替えも検討する余地があるかもしれないです。
変動金利の仕組みとして返済額の見直しが5年毎なのはこの猶予期間であると言えます。
売却住み替えは極論ですが猶予期間の間に一度見直しはしておいた方が良いのではないでしょうか？

以上、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。

その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。