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日銀、利上げ戦略に誤算　株安・円高に直面

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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

昭和区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年7月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]昭和区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年7月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：4件
　成約価格：4050万円～8100万円
戸建：5件
　成約価格：4050万円～5960万円
マンション：16件
　成約価格：945万円～6500万円

24.7成約事例【天白区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和6年7月の昭和区は土地・マンションが前月から横ばいに推移したものの戸建が良く売れて成約件数を伸ばしため前月比113％の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：82.54万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約3301万円
　微減ながら成約件数は前月から比べてほぼ横ばいに推移した
　多くない成約物件の中で西畑町の広めの土地が低単価で成約登録されていたため平均成約単価は直近半年と比較して最低水準まで落ち込んだ
　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：150.21万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約4806万円
　戸建だけ前月から倍以上に成約件数を伸ばした
　ただし成約物件は中古に限られておりながらく売れていなかった物件がたまたまタイミング重なってこの時期に捌けたような印象がある
　成約物件の半分以上が築浅中古になっていた
　
・マンション・
平均成約平米単価：44.72万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3354万円
　微増ながら成約件数は前月から比べてほぼ横ばいに推移した
　最多成約価格帯は1000万円台と3000万円台が同率だったが…
　次いで5000万円台のマンションが良く売れており平均成約単価を引き上げる要因となった

昭和区の売れ行きについてはここにきて2ヶ月連続で成約件数を伸ばしております。

前年同月比でも125％と去年より売れ行き良い状況となっており昭和区は比較的好調な市況と言えるかもしれません。
ただ、戸建の売れ方を見るとながらく売れていなかった物件がたまたまタイミング重なって売れたようにも見受けられるため一時的な盛り上がりの可能性も否めません。

むしろ今年はいよいよ潮目が変わる可能性があり今後の動向に目が離せません。
日銀が追加利上げを発表し→その結果一部ネット銀行や大手都市銀行では住宅ローンの基準金利引き上げの動きを見せてきたため…
これから住宅ローンを組んで家を買うって人にとっては少なからず意欲低下する要因になると思います。
『金利低い!今が買い時』が↓
『金利上りそうで先行き不明』であればやはり二の足を踏むのも仕方ないです。
追加利上げが今月の話なので秋以降売れ行きが鈍る可能性は十分あると思います。
実際に今月に入って月初はスーモなど不動産サイトからの資料請求はそこそこあったものの…
追加利上げのニュースがあって以降は反響数の伸びがペースダウンしてきている感はあります。

とは言えまったく問い合わせがなくなったわけではありません。

家を買う人にとっては市況は後押ししたり二の足を踏んだりする要因にはなりますが…
そもそもライフスタイルが少なからず購入時期の背景にあるため『金利が上がるだろう』と言ったところで『買うならこの時期』と言うタイミングがあるものです。
世の中の風潮と真逆に突き進むのだからローンについても真剣に考えますよね？
今家を買おうと動く人は住宅ローンについて深く考えて家探しをしている感があります。
『金利は将来もっと上がる』
→『月々の支払いはもっとあがる』
と言った流れを前提に無理のない予算感で購入検討する人の問い合わせが見受けられるようになりました。
そう言った人は今後も増えることが予想されます。
反響数は回復するかもしれませんが買手の予算感が低下することが予想されます。
あわせて事前準備・資金計画シミュレーションに時間をかける可能性が高いので動き出すまでに時間をかける傾向が増えるのではないかとも思われます。
仮にローンの組み方について方針を固めずに気に入る物件を見つけたとしてもそこから決断には高いハードルがあってなかなか先に進みにくいのではないでしょうか？
どちらにしても買手に障害になることは間違いありませんが…
追加利上げによる株価暴落があったことなどを考慮すると更なる追加利上げはなかなかしづらい状況にあるため不動産の売れ行きについて重たいブレーキとまではいかないのではないかと思います。

むしろ利上げの影響はこれからローン組んで家買う人よりも今現在ローン支払ってる人の方が気にした方がいいかもしれません。

住宅ローンの金利は以下のような内容で決まります。
基準金利 - 金利優遇 ＝ 適用金利
基準金利が低い状態で大幅な金利優遇があったため超低金利での住宅ローンが適用されていたわけですが…
基準金利が上昇すると適用金利が上昇する形になります。
追加利上げを受けて大手銀行などは基準金利を上げることを発表しているので実質『住宅ローンの金利上りますよ』ってアナウンスしているようなものです。
変動金利は5年毎の返済額見直しとなるため金利が上がったところですぐに月々の返済額が上がるわけではありません。
金利が上がった分だけ毎月の支払いに占める元金支払い分が上がった利息分だけ不足するので5年の節目で不足した分を取り返すように返済額が増える形になります。
それまでに備える期間があると考えた方がいいかもしれません。

基本的には支出の見直しで対応するのが無難だと思います。
さすがに急激な金利上昇は考えにくい風潮になって倉たので無駄遣いしないとか固定費を減らせる部分を見直すとかである程度カバーはできると思います。
また、繰上返済入れて多少なりとも元金を減らしておくことで金利上昇の影響と相殺するのも方法ですが…
住宅ローン控除を受けている場合は元金が減るとローン控除の恩恵も減るため年末のローン控除で返ってきている税額と残債を比較して繰上返済する余地あるかどうかを判断した方がいいかもしれません。


※『住宅ローンを何とかしたい』そんなお悩み解決します
それよりも深刻なのは今現在ローンの支払いが苦しいって場合です。
月々の支払額が確実に上がることがアナウンスされている以上対策を講じないわけにはいきません。
特に超低金利の際にローンが組めるからと言って勢いで家買ったものの月々の支払いが心許ない場合は危険かもしれません。
場合によっては自宅を売却処分してローンを完済して月々の支払無理のない範囲の住まいへの住み替えも検討する余地があるかもしれないです。
変動金利の仕組みとして返済額の見直しが5年毎なのはこの猶予期間であると言えます。
売却住み替えは極論ですが猶予期間の間に一度見直しはしておいた方が良いのではないでしょうか？

以上、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。

その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。