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日銀、利上げ戦略に誤算　株安・円高に直面

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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

名東区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年7月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]名東区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年7月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：5件
　成約価格：3080万円～9310万円
戸建：6件
　成約価格：2500万円～8750万円
マンション：26件
　成約価格：280万円～5100万円

24.7成約事例【名東区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和6年7月の名東区は土地は前月から横ばいに推移したものの戸建とマンションが成約件数を伸ばしため前月比119％の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。

 ・土地・
平均成約坪単価：94.1万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約3764万円
　成約登録が3000万円台以上～のみで構成されており低価格物件の成約登録は無かった
　単価的にも照が丘の土地を除いて概ね坪単価100万円前後で売れており平均成約単価も大きく上昇した
　高額帯も単価が高くサイズ形状的にも分譲向けではないため高所得者層が注文住宅を建てることを前提に土地取得によく動いていたと思われる
　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：115.05万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約3681万円
　前月に比べて成約件数が伸びた要素として低価格帯の成約登録が目立つ
　2000万円台の築古物件の成約登録もあったが…
　3000万円台の成約登録については比較的手ごろな価格で売りさばいた感がある
　また、貴船の9LDKながらく売れていなかったもののほとんど値下げすることなくここで着地に至ったところを見ると高値売出しで長期にわたって粘る戦略もアリなのだと思われる
　
・マンション・
平均成約平米単価：29.91万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約2243万円
　マンションが前月から成約件数を最も伸ばした
　最多成約価格帯は1000万円台で一社・本郷・星ヶ丘あたりで築浅マンションが高単価で成約登録されていたものの低価格帯の比重が高くて平均成約単価は前月からさらに低下して直近1年で最低水準となった

名東区の売れ行きについてはここにきて2ヶ月連続で成約件数を伸ばしております。

前年同月比でも125％と去年より売れ行き良い状況となっており昭和区は比較的好調な市況と言えるかもしれません。
ただ、戸建やマンションの売れ方を見ると低価格帯の成約登録が成約件数の底上げを担っており一時的な盛り上がりに終わる可能性も否めません。

むしろ今年はいよいよ潮目が変わる可能性があり今後の動向に目が離せません。
日銀が追加利上げを発表し→その結果一部ネット銀行や大手都市銀行では住宅ローンの基準金利引き上げの動きを見せてきたため…
これから住宅ローンを組んで家を買うって人にとっては少なからず意欲低下する要因になると思います。
『金利低い!今が買い時』が↓
『金利上りそうで先行き不明』であればやはり二の足を踏むのも仕方ないです。
追加利上げが今月の話なので秋以降売れ行きが鈍る可能性は十分あると思います。
実際に今月に入って月初はスーモなど不動産サイトからの資料請求はそこそこあったものの…
追加利上げのニュースがあって以降は反響数の伸びがペースダウンしてきている感はあります。

とは言えまったく問い合わせがなくなったわけではありません。

家を買う人にとっては市況は後押ししたり二の足を踏んだりする要因にはなりますが…
そもそもライフスタイルが少なからず購入時期の背景にあるため『金利が上がるだろう』と言ったところで『買うならこの時期』と言うタイミングがあるものです。
世の中の風潮と真逆に突き進むのだからローンについても真剣に考えますよね？
今家を買おうと動く人は住宅ローンについて深く考えて家探しをしている感があります。
『金利は将来もっと上がる』
→『月々の支払いはもっとあがる』
と言った流れを前提に無理のない予算感で購入検討する人の問い合わせが見受けられるようになりました。
そう言った人は今後も増えることが予想されます。
反響数は回復するかもしれませんが買手の予算感が低下することが予想されます。
あわせて事前準備・資金計画シミュレーションに時間をかける可能性が高いので動き出すまでに時間をかける傾向が増えるのではないかとも思われます。
仮にローンの組み方について方針を固めずに気に入る物件を見つけたとしてもそこから決断には高いハードルがあってなかなか先に進みにくいのではないでしょうか？
どちらにしても買手に障害になることは間違いありませんが…
追加利上げによる株価暴落があったことなどを考慮すると更なる追加利上げはなかなかしづらい状況にあるため不動産の売れ行きについて重たいブレーキとまではいかないのではないかと思います。

むしろ利上げの影響はこれからローン組んで家買う人よりも今現在ローン支払ってる人の方が気にした方がいいかもしれません。

住宅ローンの金利は以下のような内容で決まります。
基準金利 - 金利優遇 ＝ 適用金利
基準金利が低い状態で大幅な金利優遇があったため超低金利での住宅ローンが適用されていたわけですが…
基準金利が上昇すると適用金利が上昇する形になります。
追加利上げを受けて大手銀行などは基準金利を上げることを発表しているので実質『住宅ローンの金利上りますよ』ってアナウンスしているようなものです。
変動金利は5年毎の返済額見直しとなるため金利が上がったところですぐに月々の返済額が上がるわけではありません。
金利が上がった分だけ毎月の支払いに占める元金支払い分が上がった利息分だけ不足するので5年の節目で不足した分を取り返すように返済額が増える形になります。
それまでに備える期間があると考えた方がいいかもしれません。

基本的には支出の見直しで対応するのが無難だと思います。
さすがに急激な金利上昇は考えにくい風潮になって倉たので無駄遣いしないとか固定費を減らせる部分を見直すとかである程度カバーはできると思います。
また、繰上返済入れて多少なりとも元金を減らしておくことで金利上昇の影響と相殺するのも方法ですが…
住宅ローン控除を受けている場合は元金が減るとローン控除の恩恵も減るため年末のローン控除で返ってきている税額と残債を比較して繰上返済する余地あるかどうかを判断した方がいいかもしれません。


※『住宅ローンを何とかしたい』そんなお悩み解決します
それよりも深刻なのは今現在ローンの支払いが苦しいって場合です。
月々の支払額が確実に上がることがアナウンスされている以上対策を講じないわけにはいきません。
特に超低金利の際にローンが組めるからと言って勢いで家買ったものの月々の支払いが心許ない場合は危険かもしれません。
場合によっては自宅を売却処分してローンを完済して月々の支払無理のない範囲の住まいへの住み替えも検討する余地があるかもしれないです。
変動金利の仕組みとして返済額の見直しが5年毎なのはこの猶予期間であると言えます。
売却住み替えは極論ですが猶予期間の間に一度見直しはしておいた方が良いのではないでしょうか？

以上、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。

その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。