「こんなはずじゃなかった！」
自宅を売って老後資産が目減り　
仲介手数料、印紙代、測量費、解体費…
自宅売却時にかかる費用の数々

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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産売却サポート担当の青山です。

昭和区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年5月成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]昭和区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年5月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：8件
　成約価格：1800万円～9400万円
戸建：2件
　成約価格：4880万円～7980万円
マンション：11件
　成約価格：1350万円～6650万円

24.5成約事例【昭和区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
昭和区では5月に入って土地の成約件数は増えましたがマンションの売れ行きが鈍く前月からほぼ横ばいの成約件数で前月比95％となりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：112.19万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約4487万円
　前月から成約件数が倍増した
　30坪以下の小ぶりな低価格帯物件がよく売れたために成約件数を伸ばしている
　とは言え土地が小ぶりなため低価格帯になるだけで坪単価としては高い水準を維持している
　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：191.86万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約6139万円
　前月と成約件数は同数で中古物件のみで成約登録が形成されている
　内容的には桜山でハウスメーカーで建てた高級住宅が成約登録されていたため平均成約単価が引き上げられる結果となった
　
・マンション・
平均成約平米単価：52.74万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3955万円
　成約件数が前月から4割近く減った
　低価格帯物件の成約登録がゴッソリ抜けるような形になっている
　最多成約価格帯は4000万円台で5000万円台～6000万円台も複数成約登録があったため平均成約単価は5カ月ぶりに高水準になった

5月の成約件数は急な落ち込み見せていた4月から横ばいに推移して引き続き落ち着いた売れ行きのままとなりました。

全体的に低価格帯の成約登録が少なくなっております。
買手に勢いがある時は価格で妥協して低価格帯に流れる客が一定数いるのでそれらの成約登録が底固めする効果があるのですが…
5月の状況を見るとムリなく買える客層が慎重に厳選して購入した結果に偏っていたように見受けられ買手需要における不動産購入に対する熱が冷めてきているように感じられます。

そんな状況だからかもしれませんが、先月から今月にかけて…
弊社に『よその不動産業者に売却を依頼しているものの売れずに困っている』と言う相談が多く寄せられております。

主な相談内容としては

『いつまでたっても売れない』
が最も多く
次に
『値下げの提案されるばかりで積極的な販売活動をしてもらっている感が無い』
と言ったものが多いです。

おそらくは当初の期待に反して売却を依頼した不動産会社との間に十分な意思疎通ができていないのではないかと思います。

言うなれば目算の甘さが原因ではないでしょうか？
いやむしろ目算を曇らせる営業スタイルに乗せられて見立ての甘いまま売却を依頼したのではないかと推測されます。
不動産の売買は大きな金額が動く取引のためあまりなじみのある物ではありません。
専門性の高さや情報の不透明さも一般消費者から見て敷居の高いものではないでしょうか？
そのため信頼できそうな専門家を味方につけて…
『あとはおまかせで大丈夫』と言った感覚で売却を依頼するケースが多いように思います。

ちなみに不動産仲介業には『物元営業』と言うスタンスがあります。
これは専任媒介契約で売却依頼を集めることに特化した営業スタイルです。
専任媒介契約は売主が特定の1社に限定して不動産の売却を依頼する形式のため、不動産会社としては売却依頼を受託した時点で競合他社を排除することができます。
そうすればあとはじっくりと販売活動を進められるようになるのですが…
物元営業を拗らせると販売活動は疎かにして次の専任物件を取りに行く活動に注力するようになってしまいます。
専任で売却依頼を受託した物件については積極的な販売活動をしなくても、買手が現れないことを理由にして売主に値下げを提案していけばいつかは容易に買手がつくほど値下がりすると言ったしだいです。

総じてそう言った物元営業に特化した営業スタイルは売主に安心感と期待を持たせることが得意な傾向にあります。
『信頼できる営業マンを見つける』とか『人柄で選んで売却を依頼しる』と言う場合に拗らせた物元営業に引っ掛かりやすい傾向にあると思います。
売却を依頼した売主の見立てが甘かったと言うよりも、目算や見立てより印象や感性に訴えかけて売却依頼を受託する戦略にハマってしまった結果ではないかと思います。

弊社では売主と私ども不動産会社との間で課題の共有と解決方法の提案が重要だと考えております。
そのうえで少なくとも売却物件が成約に至るまでの想定期間と、値下の下限を見据えた成約着地想定価格は目標の共有認識として売主との間で明確にしておく必要があると思います。
仮に期間や価格が目標からずれたとしても情報共有をしながら方向修正すればほとんどの場合においてお客様も納得していただけます。
『よそで売却を依頼しているものの売れないのでどうしたらいいか？』と言ったご相談についてはこの目標設定について再確認をするところから始まります。
とは言えそこに至るまでの期間は無駄に費やしたことになってしまいますので…
出来れば売り出し当初からきちんと期間や価格における目標設定をして、その目標を叶えるために不動産会社がどのような決道を実施するのかの提案を求めて売却を依頼するか否かの判断材料とすることをお勧めします。