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　それでも「住宅ローンは“変動金利”のままがいい」と専門家が主張するワケ

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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

瑞穂区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年11月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]瑞穂区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年11月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：11件
　成約価格：480万円～9620万円
戸建：6件
　成約価格：3490万円～7500万円
マンション：15件
　成約価格：690万円～6790万円

24.11成約事例【瑞穂区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和6年11月の瑞穂区は土地と戸建が成約件数を増やしたため成約件数前月比128％UPとなりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：92.07万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約3682万円
　前月から2倍以上の成約件数になった
　成約物件の全てが駅徒歩圏の土地で内7割強が駅徒歩10分圏内の土地だった
　ただし軍水町の土地が異常に安い価格で成約登録されていたため平均成約単価は低下した
　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：132.89万円万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約4252万円
　2ヶ月連続で成約件数微増で右肩上がりに上ってきている
　新築成約登録は1件のみだが中古成約登録の半数以上は築浅物件に偏っている
　成約登録の8割が駅徒歩10分圏内で土地と同じように駅近物件に需要が集中した
　　
・マンション・
平均成約平米単価：43.21万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3240万円
　マンションだけは前月から成約件数を減らしたもののほぼ横ばいの微減程度にとどまった
　成約件数としては直近1年の中では前月に続き2番目の成約件数を維持している
　最多成約価格帯は3000万円台で他価格帯としては4000万円以上に比重が高かったため平均成約単価は上昇した
　安価な物件よりも質の良い高額帯がよく売れていたように見受けられる

瑞穂区では前月に続き2ヶ月連続で成約件数を伸ばす結果となりました。

12月になると年末に向けて売れ行きは落ち着いてきがちなのでその前に駆け込みと言った感じでしょうか？
前年同月比でも152％とかなり良い売れ行きになっていました。
今年も残すところあとわずかですがこの勢いを維持して翌年に続けばいいなと思います。

振り返れば今年は日銀のマイナス金利解除で振り回された感があります。
例年売れ行きの良い春先では買手側に金利動向の様子見で二の足を踏むような状況が見受けられましたが実際に住宅ローンの変動金利が上がったのは秋頃のことでした。
その間に売れ行きは回復したり下がったりと波打つ様な動きを見せていましたが総じて1年を通すとあまり売れ行きが良かったとは言えないと思います。
とは言え買手に関しては住宅ローン金利の上昇などはアタリマエと言う認識で慣れてしまえばさほど影響はないと思います。
買手に対してマイナスな要因としては金利以上に顕著に上がっている物件価格ではないでしょうか？
建築費高騰で新築物件の価格上昇が不動産相場を引き上げる要因になっていましたが…
今年はそれに材料費や人件費のインフレも上乗せするような形でさらに物件価格が上がってきている感があります。
その割に所得が増えているわけではないので買手にとって不動産が高嶺の花になってしまいかねません。
近年は共働き世帯のダブルローンや40年ローンなどの長期借り入れで予算を確保して買うような対策も主流になりつつありますが皆ができる対策と言うわけではないので不動産価格の上昇の影響で家が買えない人も増えてくると思います。
物件価格の上昇により需要が低下する可能性は否めません。

加えて来年は4月の建築基準法改正の影響はさらに物件価格も含め不動産売買の動向に影響を及ぼす可能性があります。
かねてより省エネ基準適合義務化が目的の建築基準法改正と目されて各ハウスメーカーとも先行して省エネ性能を向上してきたため建築費を膨らませる要因になっていましたが…
それ以外にも建築基準法改正に伴い建築許可の審査を簡略化する特例（4号特例）が縮小されるため建築確認申請の手間やコストが増加するとともに施工期間が長くなるなど地味に建築費を上げる要因になっています。
また、建築許可の審査を簡略化する特例の縮小はリフォームにも影響を及ぼします。
これまでは増築しなければ必要のなかった中古戸建のリノベーションでも建築確認申請を出す必要が出てきたり、リノベーションに際して改正後の建築基準法に適合するように耐震強度や省エネ性能を確保する工事が求められるようになります。
これによりリノベーションにおける建築費もあがることになりますがそれ以上に売手にとって新築時の建築確認申請書類の有無が重要になります。

・リノベーションするにあたり建築確認申請を出す
↓
・リノベーション工事をする中古戸建が適法に則って建てられていることが前提
↓
・新築時の確認申請書類が無い(あっても検査済証が無い)と適法に則って建てられている中古戸建としてリノベーションの確認申請が出せない
↓
・新築時の確認申請書類がないのであれば壁を剥がして構造体を確認する等の調査をしなければリノベーションの確認申請が出せない

以上のように中古戸建をリノベーションするにしてもハードルが上がることとなります。
古い戸建や過去に所有者が何度も変わっている家などで確認申請書類が紛失されている物件などはそれによって売り難くなってしまうことが予想されます。
むしろ中古戸建として売るよりも更地渡しを前提として売地として売る方向へ流れざるを得ない物件が増えると推測されます。
そうなると売り方が変わってくるため売手にとっての影響は少なくありません。
法改正などの要因が売り方に影響を及ぼすことも意識しておくと思います。

また話は戻りますが、マイナス金利の解除にともなう住宅ローン金利の上昇は来年以降も進むことが予想されます。
この点についてはこれからローンを組む人はある程度覚悟のうえで購入を検討すると思いますが…
真剣に考えるべきは今現在ローンを払っている人ではないでしょうか？？
変動金利は毎月の返済額が変わらないので金利が変わっても実感が無いかもしれませんが金利上昇が続くようであれば後にしわ寄せが来ます。
今年の住宅ローン金利上昇は1度だけでしたが来年も上がる可能性は十分あり得ます。
変動金利である限り潮目が変われば再び金利が下がる可能性もあるので性急に繰上返済したり固定に切り替える必要はないとも言われていますが金利上昇のしわ寄せはどこかの段階で清算する必要があります。
むしろここ数年の間がずーっとマイナス金利だったので金利が固定された変動金利だったと言っても過言ではありません。
来年以降は金利が上がることもあれば再来年以降で金利が下がることもあるかもしれません。
なので今後は金利動向に注視して本当の意味での変動金利と付き合っていく必要があることを念頭に入れておかないといけないと思います。

以上、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。

その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。