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物件選び、長期化傾向がやや弱まる／RSC

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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

名東区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和6年10月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]名東区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和6年10月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：5件
　成約価格：1610万円～6960万円
戸建：4件
　成約価格：1150万円～4990万円
マンション：24件
　成約価格：650万円～5980万円

24.10成約事例【名東区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
令和6年10月の名東区は土地と戸建の成約件数が前月から半減らしたため全体として前月比82％の成約件数となりました。
詳細は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：53.43万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約2137万円
　前月から成約件数が半分以下まで大幅に減少した
　駅近物件の成約登録が無く低層住居専用地域で広めの土地が成約登録されているなど比較的低単価物件に成約登録が偏っていた
　そのため平均成約単価は直近一年と比較して最低水準となっている
　　　　
・戸建・
建物平均成約坪単価：91.83万円万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約2938万円
　土地ほどの落ち込みはないが前月から成約件数が半減した
　前月から引き続き中古物件だけで成約登録が占められていた
　成約登録の半数以上が築後20年以上経過した建物だった
　　
・マンション・
平均成約平米単価：41.03万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3077万円
　マンションだけが売れ行き良くて前月よりも成約件数が増えた
　最多成約価格帯は2000万円台と3000万円台が同数であり2000万円未満の成約登録は全体の1割程度しかなく全体的に高額帯がよく売れていたように見受けられる
　成約物件の4分の1が高単価になりやすい築浅物件だったこともあり平均成約単価を直近1年と比較すると過去2番目の高水準となった

9月では爆発的に売れ行きを盛り返した名東区ではありますが…

10月は反転して成約件数を減らす結果となりました。
結果的には秋口で売れ行きを盛り返したものの単月のみで早くも失速したような状況になっております。
前年も同様に9月から10月にかけて成約件数が落ち込む動きを見せており、ある意味例年通りなのかもしれません。
金利上昇局面など少なからず買手の意欲低下は否めない状況にもかかわらず前年同月比では106％と健闘した結果を見せおりました。

なお、こんな状況なので買手の動向を紐解く材料として毎年10月下旬に発表される不動産情報サイト事業者連絡協議会の『不動産情報サイト利用者意識アンケート』の調査結果が参考になります。

SUUMO、LIFULL HOME'S、at homeの3大不動産サイトを運営する会社を含めた業界団体で、不動産を売却する際に集客の要となる不動産サイトを利用する人がどのようなことを考えてどんな風に動いているのかアンケート結果を発表しています。

・コロナ禍も過去のものとなり不動産特需に落ち着きが見えてきた
・建築費高騰に拍車をかける様に物価高の兆候が表れ物件価格の上昇機運は収まらない
・政策金利の上昇にともなう住宅ローン金利上昇が見込まれ少なからず購入マインドは低下している
2024年このような状況で買手がどんなことを考えているのか推測することは不動産を売却する際の作戦を立てるにあたってとても重要な情報ではないでしょうか？
今年の主な内容を以下にまとめましたのでご確認ください。

◆探し始めてから契約までの期間が1〜3ヶ月未満の割合が最多ではあるが未だ3ヶ月以上かかった人の割合は全体の4割強を占めており買手の検討期間が長期化している傾向は高水準にある
　＞買手の初動の遅さは根強く引き続き売り出した物件が成約に至るまでの期間が長期化しやすい状況は続いている

◆契約するまでに問い合わせをした不動産会社の数は平均で3社だが27.4％の人が最初の1社までで他には問い合わせしていない
　＞買手が物件を絞り込んで問い合わせをしてきていることが想定される

◆契約するまでに問い合わせした物件数の平均が4.9物件となり過去最低水準となった
　＞1物件しか問合せしなかった人の割合が過去最高水準になったことを考慮すると問い合わせする前段階で精査してよりピンポイントに問合せしてくるようになってきている

◆契約までに訪問した不動産会社の数は平均で2.7社だが3社以内の割合が全体の8割を超えている
　＞問い合わせの前と問い合わせ後と物件を精査して絞り込んで不動産会社と接触するのである程度決め打ちで行動を起こす人が増えていることが見て取れる

◆問い合わせをする不動産会社を選ぶポイントの中で相変わらず『写真点数が多い』が断トツだが『動画がついてる』の存在感が増してきている
◆物件を探すにあたって必要だと思われる情報として相変わらず『居室/リビングの写真』『外観写真』がツートップだが『物件の室内動画』の需要が増えてきている
　＞動画ニーズはまだ3割程度に止まっているが、2年連続右肩上がりに増加している状況を考慮すると今後も増えてくることが予想される

問い合わせの前段階からじっくりと物件を精査してから行動を起こす買手の動向が顕著になってきました。

アンケート結果を見る限りでは問合せる物件の数が減っていることと金利上昇局面において買手のマインドが低下していることを考慮すると今後はスーモなど不動産サイトにおける反響数がじわじわと減少してくるであろうことが予想されます。
そうなると不動産を販売する立場からすると弱い需要の少ない反響の中から買ってくれるお客さんに巡り合うための仕掛けを要する事になります。
・SUUMO、LIFULL HOME'S、at homeの三大不動産サイトにはきちんと物件を掲載する。
・広告掲載の写真は掲載枠全て埋めつくす
・広告掲載のキャッチコピーと画像説明文をきちんと作り込む
以上のような基礎的な施策を実直に取り組んで反響前段階の潜在的な見込客に対して訴えかける必要があります。

弊社ではそれに加えて以下のような物件詳細ページを作成することで競合物件と比較して選ばれやすい環境を整備するように取り組んでおります。

『こんな庭なら色々使える！？』天白区 池見2 中古戸建
『十分なテキスト量』と『豊富な写真』に加えて『360°パノラマ画像』『動画』にアイキャッチ画像を加えて物件詳細説明ページを作成しております。
不動産情報サイト利用者意識調査アンケートの結果を考慮しても買手のニーズに十分応えられるだけの情報を盛り込んで作っております。
購入検討の優先順位を上げてもらうためには見込客により深い商品理解をしてもらう必要があります。
不動産の広告と言うとどうしても不動産サイトに写真と図面をつけて掲示するだけの広告になってしまう会社が少なくありません。
その中で差別化を図り見込客の目に留まり優先的に検討してもらえるように仕掛けを施すことで売れやすさの向上に努めております。
このような取り組みで以て不動産の売却を進められる際はきっとお力になれると思いますのでぜひとも弊社にお任せください。

以上、相場の変化をいち早く察知していただくために毎月成約事例情報をお届けしてまいります。
引き続き定期的にお知らせいたしますので参考にしていただけますと幸いです。

その他にも不動産についてご不明点やお悩みなどございましたら何でもご相談承ります。
お気軽にご連絡ください。