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お世話になっております。

センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。

瑞穂区における成約事例をお送りいたします。

相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。

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令和5年2月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]瑞穂区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和5年2月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：4件
　成約価格：1,300万円～1億1,200万円
戸建：4件
　成約価格：4,300万円～1億円
マンション：6件
　成約価格：1,980万円～4,900万円

23.2成約事例【瑞穂区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください

※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。

コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。

https://campage.jp/test2/jireihaishin

////【所感】///////
名古屋市瑞穂区では令和5年2月に入ってマンションの売れ行きが落ち込んで前月比73％と前月からさらに右肩下がりに推移する結果となりました。
詳細内容は以下の通りです。

・土地・

平均成約坪単価：100.64万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約4025万円
　前月から成約登録件数は減ったもののほぼ横ばいに推移した。
　佐渡町で高単価の成約登録があったため平均成約坪単価は直近6カ月中で最高値となった。

・戸建・
建物平均成約坪単価：151.39万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約4844万円
　中古戸建のみで成約登録が構成されていた。
　前月から成約登録件数は増加したもののほぼ横ばいに推移している。
　値下げ等しないまま長らく売れていなかった宝田町の3階建中古戸建がここにきて大きな値引交渉も入らずに成約に至った。
　また、億単位の物件の成約登録があったこともあり平均成約坪単価は直近6カ月中で最高値となった。
　
・マンション・
平均成約平米単価：45.25万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約3393万円
　前月から成約件数が半分近くまで減少した。
　1000～2000～3000万円台の成約登録が各1しかなく純粋に売れ行きの低迷が見て取れる。
　平均成約平米単価は前月より増加に転じているため買手の購買力の低下が要因ではなく、築古物件などで過去にリフォーム歴のある程度の良さげな物件やリフォーム済物件について売物件が少ないことが原因と考えられる。

元々マンションの売れ行きはそこそこ良い印象のある瑞穂区ではありますが…

マンションの売れ行きが1月より引き続き散々たるものでした。
春先に向けて盛り上がりを期待する時期に停滞するような状態になっております。

そもそも、瑞穂区において物件の売れ行きをを左右する要因として中古マンションの存在感は否めません。
しかし名古屋市内においてマンションデベロッパーが新規で建てられるような土地の取得は困難を極め、昨今の建築費高騰も重なって新築物件が高根の花になってしまっています。
結果的に中古に目が向くのも必然ではないでしょうか？

なお、今後も建築費の高騰の影響は強く、さらに2025年の建築基準法改正により耐震だけではなく断熱省エネ性能についても高水準な建物が建築許可を受けるための最低基準になるので今後は予算を抑えて安く建てることは容易ではなくなってしまいます。

これからの時代はマンションも戸建も新築住宅は贅沢品になるようなイメージではないでしょうか？
やはり結果的に中古に目が向くのも必然と言えます。


住宅購入、6割が「中古住宅でも構わない」

実際、住宅購入を検討する人の6割が中古で構わないと考えていると言うアンケートデータもあります。

その理由の1番が『新築価格の高騰』と言うのはまさに今の時流を如実に表していると思います。

また、理由の2番目として『リフォームをすれば綺麗だから』と言う考え方が消費者にかなり浸透してきているのではないでしょうか？
昔は中古住宅と言えば『他人のお古だから安く買える』＝『安い！けどボロい！汚い！許容できる程度のボロさかどうか？』と言った考えで中古物件を探す人が多かったように思います。
しかし近年はリフォームすれば『ボロい！汚い！は気にならない』と言う考え方が定着しつつあります。
むしろマンションなどの場合は構造躯体にコストをかける必要が無いので内装丸ごと新品入れ替えするようなフルリノベーションも定着してきています。
実際に不動産会社が買い取ったマンションの内装を新品に入れ替えるフルリノベーションをして再販している物件も増えているため家探ししている消費者にもわかりやすいお手本がたくさん売りに出ていると言えるのかもしれません。

その様な背景もありリフォーム市場は年々規模を増してきつつあります。
近年のリフォーム市場の増加はコロナ禍にあって家にいる時間が長くレジャー・行楽や飲食などの支出が減って住環境の改善に向けられていたと言った背景で伸びてきました。
コロナも落ち着きマスクを外して日常の生活を取り戻しつつある今後はそのような需要が減少することが見込まれますが…
根本的に家探しする人の需要が中古に向けられるようにあると必然的にリフォーム需要が伸びて今後益々リフォーム市場の増加が見込まれると思われます。

ただ、リフォーム市場はこれから発展する未成熟市場なだけあり玉石混交な状態にあります。
またそのような状況にあるからこそ消費者の無知に付け込み不当に割高な費用を請求する事案も少なくありません。
一般的にはお年寄りなどを騙すようなリフォーム詐欺のイメージが強いかもしれませんが…

不動産の購入とリフォーム・リノベーションをセットで提案する【ワンストップ系不動産会社】が近頃はずいぶん増えてきました。
これは一部のコンサル会社が『不動産の仲介と同時にリフォームの請負を受注すれば相見積もりを取らせないので粗利4割抜けるビジネスモデル』と言って普及した背景があります。
たとえば1000万円の中古マンションを買ってもらって1000万円のリノベーションをしてもらうと…
仲介手数料：36万円
リフォーム粗利：400万円
ワンストップ系不動産会社は仲介手数料ではなくリフォームの粗利で儲けていると言うことがわかると思います。
なお、このリフォーム内容については複数のリフォーム会社で相見積もりを取れば容易に200万円ぐらい安くなります。
元々リフォームの粗利など2～3割程度が一般的なので相見積もりを取らせない流れで割高なリフォームを売っているビジネスモデルとも言えます。

ちなみにワンストップ系不動産会社は売主に対して仲介手数料を割引してでも専任媒介契約で売却依頼を取りたがる傾向にあります。
これは売却依頼を受託した時点で単独一社で独占販売することができるようになるためです。
その物件の購入に興味があって問合せしてくる客は全てリフォーム営業をかけるターゲットになるからです。
むしろ問合せしてきた物件を買ってもらわなくてももっと古くて安い中古を買わせてガッツリリノベーションさせた方がワンストップ系不動産会社は儲かるのです。
だから売れるかどうかは別にして客寄せの材料としてワンストップ系不動産会社は専任媒介契約で売却依頼を取ろうとするのです。

なお、弊社はワンストップ系不動産会社ではありませんが不動産購入とセットでリフォーム会社を紹介することが可能です。
複数のリフォーム会社を紹介して相見積もりを取ることもできます。
そうすることでリフォーム費用を抑えられれば物件を購入できるという予算感ギリギリのお客様も少なくありません。
ワンストップ系不動産会社の場合はリフォームの粗利を確保するために予算感ギリギリのお客様は別物件を提案されてしまいますが…
私共は売主様に代わって物件を売ってくる立場の仲介会社になりますので自社の利益よりも物件を売れるように努めております。
戸建やマンションを売却する際はぜひとも弊社にお任せください。


以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。