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お世話になっております。
センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。
名東区における成約事例をお送りいたします。
相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。
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令和4年3月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]名東区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和4年3月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：10件
成約価格：1,650万円～1億1,660万円
戸建：12件
成約価格：3,080万円～7,000万円
マンション：23件
成約価格：525万円～5,280万円
22.3成約事例【名東区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください
※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。
コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。
https://campage.jp/test2/jireihaishin
////【所感】///////
令和4年の3月の名古屋市名東区における成約動向としては戸建が大幅に成約件数を伸ばして牽引役となり全体としては前月比150％の増となりました。
ちなみに前年同月比としても104％となっており前年同月比が減少した前月から劇的に成約件数が回復するほどの勢いが感じられる売れ行きでした。
成約動向の内容としては以下の通りです。
・土地 全体的に広い土地がよく売れており個人客よりも分譲業者の用地仕入の方が多かった。
・戸建 年明けから成約件数がイマイチ伸びなかった中古物件がここにきてよく売れていて成約件数を劇的に伸ばす結果になった。
・マンション 2000万円台までの売れ筋価格帯物件に成約比率の比重が高くなっていた。
全体的には売れ行き好調と言えますが…
名東区において本来成約動向の牽引役になりやすいマンションの売れ行きが比較的安価な物件に集中した点が気がかりと言えます。
売れ筋価格帯がまとま手売れると翌月以降リバウンドで成約件数が減少に転じる傾向があるためです。
とは言え、4月以降はもしかしたら売物件が増えるかもしれません。
転勤シーズンは賃貸の入退去の多い時期になります。
その結果、住まなくなった持家を賃貸で貸していた人たちがこのタイミングで『売る』か『再び貸す』か検討するケースが増えてきます。
売物件が例年に比べて少なくなってきている昨今においてはこれを機になるべく高く売れる可能性を模索する傾向が高いと言えます。
分譲マンションや戸建てを賃貸で貸す際は賃料が普通の賃貸物件に比べて高いのでそう易々と決まるものではありません。
春先の転勤シーズンで空家になったら秋口の転勤シーズンまで募集をかけていても決まらないと思って過言ではありません。
なのでその間とりあえず売値決めて売りに出してみると言った案件も今年は増えるのではないかと思います。
また昨今、金融機関が住宅ローン貸出中の不動産を賃貸で貸すケースについて神経質になってきていることも気がかりではあります。
かぼちゃの馬車に端を発した不動産投資のスルガ銀行不正融資問題に加えてフラット35を悪用した投資用不動産の購入が問題になっていました。
融資の申込をする人の属性にかかわらず返済能力に応じて融資が受けられる住宅金融支援機構のフラット35は融資の通りやすさを悪用して『住む気もないのに住む体でフラットでローン組んで買った分譲マンションを賃貸にまわす』なんてことが起こっていました。
『買ったはいいけど住むことができなくなって…』などともっともらしい理由をつけていた悪質なケースなども機構から一括返済を求められるそうです。
こういった事案は一般の銀行にとっても対岸の火事ではありません。
と言うのもローンが通りやすいからフラット35が悪用されやすかっただけで一般の銀行の方が金利が低くいので一般の銀行住宅ローンで買って賃貸でまわしている人も少なくないと推測されるからです。
そのため、住宅ローンの残債がある儘賃貸で貸していることが発覚すると厳しいペナルティが課せられる可能性が高いです。
なお、賃貸中の物件を『売却してでも即時一括返済してください』と要求されたとしても賃貸中の物件を高く売ることは現実的ではありません。
賃貸中の物件の売買は投資物件のオーナーチェンジになりますので利回り重視で取引価格が決まってきます。
分譲マンションや戸建てなどの自己居住用不動産の場合は市場で取引が成立する利回りで家賃から逆算する『収益還元法』では相場よりも低い金額になってしまいます。
そのため賃貸中で売却したところでローンの残債を一括返済できるほどの金額にならない可能性が高いと言えます。
『高く売れるのであれば売れるうちに売っておく』そう考えるのが自然なのかもしれません。
『値段しだいで売却も考える』と言ったスタンスであればぜひ弊社にご相談ください。
とりあえず査定だけでもご相談承ります。
以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。
