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お世話になっております。
センチュリー21興和不動産 売却サポート担当の青山です。
瑞穂区における成約事例をお送りいたします。
相場の把握や市況の確認でご覧いただけますと幸いです。
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令和4年9月 成約事例データをお送りしております。
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[調査対象]瑞穂区
中部不動産流通機構(レインズ)より
令和4年9月登録分を抜粋
[成約登録件数]
土地：3件
成約価格：1,440万円～3,850万円
戸建：4件
成約価格：1,930万円～1億3,000万円
マンション：5件
成約価格：1,480万円～4,150万円
22.9成約事例【瑞穂区】.pdf
※pdfデータ添付しておりますのでご確認ください
※パスワードがわからない場合はメールにて成約事例をお送りします。
コチラ↓からメールアドレスをご登録ください。
https://campage.jp/test2/jireihaishin
////【所感】///////
令和4年9月の名古屋市瑞穂区における成約動向としては戸建の成約件数が回復したものの、マンションの成約件数については前月から半減しており全体としては前月比85％となりました。
細かな内容としては以下の通りです。
・土地・
平均成約坪単価：82.29万円
⇒40坪の住宅用地に換算すると…約3291万円
小ぶりな土地の成約登録で占められており個人宅を建てるにあたっての注文住宅用の土地売買が主であったと見受けられる
結果として成約件数は前月から変わらないものの平均成約坪単価は上昇した
・戸建・
建物平均成約坪単価：142.46万円
⇒延床32坪の4LDK戸建に換算すると…約4558万円
成約登録されていた物件は中古戸建に限られていたものの築古物件の成約登録が無かったため平均成約坪単価は高い水準になった
築20年くらいまでの程度の良い中古物件は売れやすい傾向にあるものと推測される
・マンション・
平均成約平米単価：35.27万円
⇒専有面積75平米3LDKマンションに換算すると…約2645万円
前月に比べて成約登録件数が半減した
築古物件の成約登録が1件しかなかったことに加えて築後10年くらいまでの築浅物件の成約登録が無く売れ行きが低迷する結果となった
平米単価40万円を超える成約登録は築15年のリフォーム済物件しかなく平米単価も減少した
以上のように瑞穂区はやや売れ行きが低迷しております。
成約件数の前年同月比では40％になり今年は例年の勢いがありません。
と言うのも瑞穂区全体として売出価格が高くなってしまい手を出しやすい価格帯で売り出されている物件を狙って買われて行っているため成約件数が伸びにくいのではないかと思えるほどです。
それほど実際に売れやすい価格帯と乖離して売出相場が上っているということではないでしょうか？
先日も名古屋の老舗分譲業者の用地担当者と話をしていたのですが昭和区や瑞穂区あたりでは駅近になると建売用地の仕入でも坪単価100万円は軽く超えてくると言っていました。
今年に入って建築費が棟あたり300万円上がっているため販売価格を維持するのも難しくなってきているそうです。
とにかく今年は市況全体として分譲戸建の勢いが凄いです。
国交省の8月時点での統計では全国で16カ月連続で着工数が増加しており過去10年で1番の着工件数になりました。
コロナ特需と低金利の影響で各社が販売棟数を伸ばした結果であると考えられます。
そのため分譲用地の仕入れも激化しており住宅地の取引相場を引き上げるような状況になっております。
中には土地が無さ過ぎて築後20年足らずの家が解体更地渡しで取引されて土地を区割りして複数棟の建売住宅が販売された現場などもありました。
以上のように分譲住宅の売れ行きが土地や戸建など不動産を売却したい売主に対しても恩恵をもたらすような状況になっておりましたが…
ここにきてそろそろブレーキがかかるかもしれません。
と言うのもその背景として建築費の高騰が企業努力でどうこうできるレベルに収まり切らなくなっている状況にあります。
とある建売分譲業者では今年に入って2回も仕入時に試算する際の1棟あたりの建物予算を見直しており100～200万円程度上昇しております。
短期間でそこまで予算の見直しを余儀なくされる背景としては資源・資材・物流におけるインフレ圧力にほかなりません。
また、相変わらず資材や設備は不足気味なため以前のように仕入即着工はできず用地を仕入れてから建物を完成させて引渡しするまでの期間が長く、途中で建物予算が上ってしまって利幅が減少するような現場も出てきている様です。
その様な状況下でいよいよしわ寄せが仕入れ価格にも影響を及ぼすようになりつつあります。
支店判断で仕入基準にギリギリ合致するとして購入申込を入れたものの本社稟議が通らないような事案も増えてきているそうです。
弊社でも今年の春ごろに水面下で建売業者の申込をもらったものの他社に金額で負けて専任媒介契約を取られてしまいましたが…
その後本社稟議が通らずに契約ができなくなったとのことで売主様が他社の専任媒介契約を解除して弊社から申込を提示した建売業者と契約していただいたと言った事案がありました。
あの頃はまさか本社稟議が通らずに申し込みが取り下げになるなどと言うことが起こるわけないと思っていたので『大手仲介会社の営業マンは専任媒介契約を受託するためには建売業者の営業マンと結託して架空の購入申込書を売主に提示するのか？』なんて思っていたりしたのですが…
今となってはそんなことも普通に起こり得るような状況になっております。
世間一般ではインフレの影響で10月頃には様々な品目において値上げするものが増えるなどと言われていましたが住宅についても例外ではありませんでした。
さらに今後のことを見据えると2025年に建築基準法改正に伴って省エネ適合義務化されることを見据えて来年度から新築住宅におけるフラット35の融資基準が省エネ適合住宅に限られることとなります。
そのため省エネ適合義務化を待たずに前倒しで建売住宅も省エネ適合化が進むものと思われさらに建築コストが上がると考えられます。
『上物が高くつくと地べたにしわ寄せがくる』と言うのは不動産業界の常識なのですが…
建築コストの上昇で用地の仕入れ価格に圧力がかかることがますます現実味を帯びてきました。
一説には来年4月に日銀総裁の任期満了を節目に金利上昇に転じるという見方もあり、そうなると不動産の売れ行きにもブレーキがかかるとも言われています。
順調に上がってきた不動産相場もいよいよ山場を迎えているのかもしれません。
以上、また今後とも定期的に市況情報として成約事例をお送りさせていただきます。
不動産についてご不明点やお悩みなどございましたらお気軽にご連絡ください。
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